Türkiye ekonomisinde, 2021 yılında enflasyonu besleyen bir büyümeye rağmen, tarım ve inşaat sektöründe küçülme yaşandı. Bugünkü yazımda, iktidarın 20 yıllık ekonomi politikasında her zaman öncelikli yer almış olan inşaat sektörü üzerinden bir analiz yapmak istiyorum. İnşaat sektörü, hızlı bir şekilde ekonomiye canlılık getirme özelliği nedeniyle AKP hükümetleri tarafından her zaman çok sevildi ve desteklendi. Açılan yeni imar alanları, yapılan plan değişiklikleri hep bu işleri organize edenler için önemli rant fırsatları yarattı. Ancak, 2018 yılından itibaren sektörün büyümesi durdu ve küçülme yaşanmaya başlandı. 2021 yılında sektör, yılın tamamında yüzde 0.9 oranında küçülürken son çeyrekte ise yüzde 3.9 oranında küçüldü.

Üretime dayalı bir büyüme modelinin tercih edildiğinin açıklandığı 2021 yılında, gerçekten de inşaat sektörünün büyümediğini gözlemledik. Ancak, buna rağmen sektörde son çeyrekten başlayarak bir hareketlenme oldu. Üstelik bu hareketlenme, inşaat maliyetlerindeki yüksek artışlara rağmen yaşandı. 

SEKTÖRDE DARALMA YAŞANIRKEN MALİYETLER, FİYATLAR VE KONUT SATIŞLARI BİRLİKTE ARTTI

TUİK tarafından yayımlanan inşaat maliyet endeksi verilerine göre, Ocak 2022 itibarıyla sektörde maliyet artışı yüzde 79.91 olarak gerçekleşmiş durumda. İnşaat malzeme maliyetlerindeki yıllık artış yüzde 98.20 olurken görece düşük kalan işçilik endeksindeki artış yüzde 41.02 olarak açıklandı. TCMB’nin yayımladığı konut fiyat endeksine göre, 2022 yılı ocak ayı itibarıyla konut fiyatlarındaki yıllık artış ise yüzde 77.4 oldu. 

Sektörü anlamak için daha çok konutlardaki gelişmelere bakmak gerekiyor. Pandeminin etkili olduğu 2020 ve 2021 yıllarında inşaat sektöründeki küçülmeye rağmen, konut satışlarında rekorlar kırıldı ve 2020 yılında neredeyse 1.5 milyon adet konut satışı gerçekleşti. Mevcut yapı stoklarının eritilmesi amacıyla gerçekleştirilen düşük faizli konut kredilerinin bunda etkili olduğu görüldü, 2021 yılında da konut satışları 1.5 milyona yaklaştı. 

2022 YILINDA KONUT SATIŞLARI DÜŞÜYOR AMA FİYATLARI ARTMAYA DEVAM EDİYOR

Konut fiyatlarında ve genel olarak inşaat maliyetlerindeki artış konutu, tasarrufları değerlendirmek açısından önemli bir alternatife dönüştürmüş görünüyor. Satın almaların arkasındaki en önemli gerekçenin tasarrufları korumak olduğunu söylemek yanlış bir değerlendirme olmayacaktır. Tüketici enflasyonunun yüzde 54.4 olduğu ekonomide mevduat faiz oranları ortalaması yüzde 17 civarında iken önemli oranda tasarruf sahibinin birikimlerini gayrimenkulde değerlendirme yolunu seçmiş olduğu anlaşılıyor.

Konut satış istatistiklerine baktığımızda, son iki yıldır gözlenen yüksek satış sayılarına ulaşılmadığını görüyoruz. 2022 yılının ilk iki ayında geçen yılın ortalama aylık satış rakamı olan 125 bin adetlerin çok altında kalındığı görülmektedir (ocak ayında 88.306 adet; şubat ayında 97.587 adet). İlk iki ayın aylık ortalama satış rakamı 93 bin adet olmuştur. 

Yapı ruhsatı izin başvurularına ve verilen yapı ruhsatlarına baktığımızda, 2022 yılının ilk iki ayında azalma görülüyor. Aynı şekilde, “Hazır Beton Endeksi” verilerine göre; ocak ayında, aralık ayına kıyasla faaliyetlerde, erileme olduğu gözlenmektedir. 

Bir diğer ilginç istatistik ise ipotekli konut satışlarıdır. İpotekli konut satışlarında, önceki yılların ortalaması olan toplam satışların yüzde 30’u şeklindeki oranın altında yüzde 20’lik bir rakama ancak ulaşılabilmiştir. Bunda artan konut kredi faizlerinin etkili olduğu anlaşılıyor. Satışlar daha çok tasarruflar kullanılarak yapılmaktadır. 

KONUT SAHİBİ OLMAK KİMİLERİ İÇİN HAYAL, KİMİLERİ İÇİN YATIRIM ALTERNATİFİ OLUYOR

Buraya kadar yapmış olduğumuz tespitlerin sonucu, “Konut satışları artmıyor ancak konut fiyatları artmaya devam ediyor.” Bunun sebebi ise konutun bir yatırım alternatifi olarak yeniden, her zamankinden daha fazla öne çıkmış olması görünüyor.

Tüm veriler kullanılarak oluşturduğumuz çerçeve kapsamında; inşaat maliyetlerindeki ve konut fiyatlarındaki artışlar, nispeten yüksek konut kredi faizleri, gerçekten konut ihtiyacı bulunan ve alım gücü düşen sabit gelirlilerin konut edinebilmelerini hayale dönüştürürken yüksek enflasyon ve yetersiz yatırım alternatifleri nedeniyle tasarruflarını değerlendirmekte zorlanan bir diğer kesimin ise konut talebini artırmaktadır. Yine de inşaat sektörünün içine girdiği stagflasyon hali bütün sektörler için öncü gösterge niteliği taşımaktadır.