Kiracılar soruyor: Ev sahibim ne kadar zam yapabilir? Tahliyeye zorlanıyorum ne yapabilirim?

Kiralık dairelerin artan fiyatları son zamanların gündemini oluşturuyor. Okulların açılmasıyla beraber kira bedelleri neredeyse günlük olarak artıyor. İstanbul’daki konut stokunun da azalmasıyla birlikte mülk sahipleri bu durumu fırsata çevirmeye çalışıyor.

50 BİN KİŞİ İMZA VERDİ

Fiyatlar uçuşa geçerken; Kiracı Hareketi adlı bir platform “Kiralara üst sınır getirilsin” talebiyle bir imza kampanyası başlattı. Change.org üzerinden başlatılan kampanyaya şu ana kadar 50 binden fazla kişi imza verdi.

Gazete Kadıköy’ün sorularını yanıtlayan, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Ana Bilim Dalı Dr. Öğretim Üyesi Mustafa Cahit Günel kiracı hakları ile ilgili merak edilenlere cevap verdi.

KİRALARDAKİ ARTIŞ NEYE GÖRE BELİRLENİR?

Belirli süreli olarak yapılmış, örneğin bir yıl süreli bir konut ya da çatılı işyeri kirasında süre sonu geldiğinde kiracı, süre sonu gelmeden en az 15 gün kala kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak kiraya verene bildirmez ise kira sözleşmesi bir yıllığına kanun gereği uzar. Kiraya veren ise sözleşme süresi sonu geldiği için kiracının kiralanandan tahliyesini isteyemez. Bu noktada ilk olarak sözleşme tarafları, kira sözleşmesinde kanun gereği uzama süresi geldiğinde kira parasının hangi oranda artırılacağı noktasında anlaşabilirler. Ancak tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oran Eylül 2021 tarihi için yüzde 15,78’dir.

Kira sözleşmesinde kira artış oranı olarak taraflar yüzde 20 oranını kabul ettiler diyelim. Kira sözleşmesi kanun gereği uzadığı tarihte eğer tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde 20 veya bu orandan yüksek ise, kira yüzde 20 oranında artırılır. Ancak söz konusu TÜFE oranı yüzde 20’nin altında çıkar ise örneğin yüzde 15,78 oldu, o zaman kira parası yüzde 15,78 oranında artırılabilir.

SÖZLEŞMEDE NET BİR ORAN BELİRTİLMEMİŞSE NE OLUR?

Düzenlemeye göre sözleşme tarafları sözleşmede artış oranı kararlaştırmamışlar ise, uzama dönemi için yapılacak artış oranı, bu noktada taraflarca anlaşma olmama durumunda açılacak bir “kira parasının tespiti davası” sonucunda hâkim kararı ile belirlenecektir. Ancak burada artış oranını belirlenirken üst sınır 12 aylık ortalamaya göre TÜFE oranıdır.

EV SAHİBİ, KİRACIYI SEBEP GÖSTERMEDEN EVDEN ÇIKARABİLİR Mİ?

Sorunun ilk kısmına vereceğimiz cevap basitçe hayır şeklindedir. Kiraya veren ancak haklı bir sebep var ise kiracıyı kiralanandan çıkarabilir. Söz konusu haklı sebepler Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Örnek olarak kiracı kira parasını ödemez ise kiraya veren, yazılı bir ihtarname göndererek kira parasını ödemesi için kiracıya en az 30 günlük bir süre vermeli, bu süre içerisinde kira parası tam olarak ödenmez ise sözleşmenin feshedileceği noktasında kiracı uyarılmalıdır. Buna rağmen kiracı kira parasını ödemez ise kiraya veren sözleşmeyi feshederek kiracının kiralanandan çıkarılması için bir tahliye davası açabilir ve dava sonucunda kiracıyı kiralanandan tahliye ettirebilir.

Kiraya veren süre sonu geldi diye kira sözleşmesini sona erdiremez. Ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.Sözleşme süre sonu geldi diye kiraya veren sözleşmeyi sona erdiremez dedik. Ancak bunun da istisnası vardır, o da Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde düzenlenmiş olan tahliye sebepleri ve davalarıdır. Kanunda sayılmış olan bu sınırlı sayıdaki tahliye sebeplerinin varlığı durumunda kiraya veren açacağı tahliye davası ile kira sözleşmesinin sona ermesini sağlayabilir. Bu noktada hâkim, sebebin gerçekleştiğini görür ise sözleşmenin sona ermesine karar verir. Ayrıca şunu da söyleyelim ki tahliye sebebine dayalı olarak açılacak tahliye davaları genellikle sözleşme süresi sonunda açılabilir.

EV SAHİBİNİN RAYİÇ BEDEL ÜZERİNDEN ARTIŞ YAPMASI MÜMKÜN MÜ?

Düzenlemeye göre bir kira sözleşmesi yapıldığında ilk uzama yılında kira artışı 12 aylık ortalamaya göre TÜFE oranı üst sınır olmak üzere yapılabilir, kira parası her uzama döneminde bu şekilde artırılabilir. Ancak beş yılın sonunda eğer kira parası rayiç kiralara göre düşük kaldı ise açılacak bir kira parasının tespiti davası ile kira parası yeniden tespit edilecektir. Uygulamada rayice göre artış yapılırken, kiracı eski kiracı olduğu için, rayiç kiralardan (ortalama) yüzde 10 ile 20 arasında bir hakkaniyet indirimi yapılmaktadır.

EV SAHİBİ KİRAYA FAZLA ZAM YAPMAK İSTERSE KİRACI NE YAPMALI?

Esasen bir şey yapmasına gerek yok. Kiraya veren kiracıyı zorla kendi imkânları ile tahliye etmeye kalkarsa bu hareket Ceza Hukuku anlamında bir suç teşkil eder. Bunun dışında kiraya veren yargı yolu ile kiracıyı tahliye ettirmek isterse o zaman ancak bu yönde bir haklı sebebi veya tahliye davası hakkı var ise dava yolu ile yapabilir. Bunun dışında kiracıyı tahliye ettiremez. Kiraya veren kendisi karar vererek kira parasını da artıramaz.