BOYABAT ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ'NDEN

ESAS NO: 2020/326 Esas KARAR NO: 2023/591

Davacı DSİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ aleyhine mahkememizde açılan Kamulaştırma (Bedel Tespiti Ve Tescil) davasının yapılan açık yargılaması sonunda; tün aramalara rağmen adresi tespit edilmeyen ve tebliğ yapılamayan dahili davalı Kemal Çolak'a gerekçeli karar ve istinaf başvuru dilekçesinin ilanen tebliğine karar verilmiş olmakla; HÜKÜM :

1- Davalı HÜSEYİN KARATAŞ hakkında açılan davanın PASİF HUSUMET NEDENİYLE REDDİNE,

2- Diğer davalılar hakkındaki DAVANIN KABULÜNE,

3- Dava konusu Sinop İli, Saraydüzü İlçesi, Asarcık Hacı Köyü, 429 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin 15.300,80-TL olarak TESPİTİNE,

4- Varsa tapu kayıtlarındaki takyidatlar bedele yansıtılmak suretiyle;

Kamulaştırma fark bedeli olarak depo edilen 12.984,20-TL'nin 27/11/2020 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Anayasa Mahkemesinin 16/07/2020 tarih ve 2018/104 esas 2020/39 karar sayılı kararı nazara alınarak kararla birlikte derhal tapudaki ve mirasçılık belgesindeki hisseleri nazara alınarak (Muris Fatma Topuz mirasçıları olan davalılara yapılacak ödemenin Samsun 3.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/354 Esas ve 2021/1351 Karar sayılı mirasçılık belgesindeki ARAZİDE yapılan pay taksimine göre) davalılara ödenmesine,bu hususta ilgili bankaya müzekkere yazılmasına,

5- Dava konusu Sinop ili, Saraydüzü ilçesi, Asarcık Hacı Köyü, 429 parsel numaralı taşınmazlardaki davalılar/murisleri adına olan tapu kaydının İPTALİ ile davacı idare adına tapuya KAYIT ve TESCİLİNE,

6- Kamulaştırma fark bedeli olan 12.984,20-TL'ye dava tarihinden 4 ay sonraki tarih olan19.10.2020 tarihinden iş bu karar tarihine kadar yasal faiz işletilmesine, davacıdan tahsili ile tapudaki hisseleri ve mirasçılık belgesindeki payları nazara alınarak (Muris Fatma Topuz mirasçıları olan davalılara yapılacak ödemenin Samsun 3.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/354 Esas ve 2021/1351 Karar sayılı mirasçılık belgesindeki ARAZİDE yapılan pay taksimine göre) derhal davalılara ödenmesine,

7- Davacı kurum harçtan muaf olduğundan, harç alınmasına yer olmadığına,

8- Yargılama giderinin davanın niteliği nazara alınarak davacı üzerine bırakılmasına,

9- Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin 12055/17 numaralı başvuru sonucu verilen 23.10.2018 tarihli kararı ve Anayasa Mahkemesinin 2016/9364 başvuru numaralı, 01.06.2019 gün 30791 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan kararı da göz önüne alındığında davacı idare lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

10- Hüküm özetinin İİK.nun 28.maddesi gereğince Saraydüzü Tapu Müdürlüğüne gönderilmesine,

11- Karar tarihi itibariyle yürürlükte bulunan AAÜT'ye belirlenen 9.200,00-TL vekalet ücretinin davacı kurumdan alınarak kendisini vekille temsil ettiren davalılara verilmesine,

12- Kararın kesinleşmesi için gerekli olan masraflar mahsup edildikten sonra davacıtarafından yatırılan gider avansının kalması halinde HMK.'nın 333. maddesi uyarıncadavacıyaiadesine,

Dair, bir kısım davalı vekilinin yüzüne karşı,TESCİL yönünden KESİN, bedel yönünden verilen kararın taraflaratebliğinden itibaren iki haftalık yasal süresi içerisinde, Samsun Bölge Adliye Mahkemesi'ne istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar, açıkça okundu, usulen anlatıldı"

İSTİNAF YOLUNA BAŞVURAN 

DAVACI: DSİ Genel Müdürlüğü / ANKARA

VEKİLİ: Av. Merve MAMAL- Av. Samet AKTAŞ- Av. Öykü AKSU- Av. Emrah ERGİN/Av.Neslihan ARSLANTÜRK ÇALTEPE DSİ 7. Bölge Müdürlüğü/ SAMSUN

DAVALI: Hasan KARATAŞ vs.

VEKİLİ: Av. Esma Aykut ÇAKIR

KONU: Yerel mahkemenin yukarıda esas numarası verilen kararının istinaf incelemesi neticesinde bozulması talebinden ibarettir.

KARARIN KONUSU: Kamulaştırma bedel tespiti ve tescil

KARAR TARİHİ: 17/07/2023

KARARIN TEBELLÜĞ TARİHİ: 08/08/2023

AÇIKLAMALAR:

1-) Hükme tesiri olan ve mahkemeye sunulan BİLİRKİŞİ RAPORLARINA itirazlarımız ve beyanlarımız değerlendirilmemiştir. Şöyle ki;

Sinop İli, Saraydüzü İlçesi, Asarcık Hacı Köyü içerisinde yer alan 160,00 m² yüzölçümlü 429 parsel numaralı taşınmazın tamamının

Samsun DSİ 7. Bölge Müdürlüğü denetimindeki Sinop Saraydüzü Baraj İnşaatı nedeniyle 4650 sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunun 10. maddesi uyarınca kamulaştırma bedelinin tespiti ile İdaremiz adına tescili istemi ile uygulanması yönünde açılan davada 2020 yılı verilerinin kullanılmak suretiyle, dava konu taşınmazın köy yerleşim alanlarına mesafeleri dikkate alınması yönünde düzenlenen ek rapora karşı itirazlarımız bulunmaktadır.

Dava konusu 429 nolu taşınmazının, arazi zemin m² değeri 63,75 TL olarak belirlenerek, taşınmazların köy yerleşim yerine olan mesafeleri gerekçe edilerek, %50 oranında objektif değer artışı uygulanması ile 95,62 TL olarak tespit edildiği görülmüştür.

Çeltik ürünü için Saraydüzü Tarım ve Orman Müdürlüğü resmi veri maliyet tablosuna göre dekara verim 846 kg, kg satış fiyatı 3,35 TL ve resmi tabloda listelenen arazi sermaye faizi haricindeki üretim masrafının kullanılması neticesinde elde edilecek toplam net gelirin 2.030,40 TL/da olduğu ve net gelirin % 4 oranında kapitalizasyon faizine bölünmesi neticesinde taşınmazın arazi m² değeri 50,76 TL olarak belirlenmektedir.

Bilirkişi raporunda çeltik verimi 850 kg/da, kg satış fiyatı ise 4,50 TL ve üretim masrafları da brüt değerinin 1/3'ü olarak alınması ile arazi m² değeri olarak belirlenen 63,75 TL, Saraydüzü Tarım ve Orman Müdürlüğü kurum resmi verileri ile yapılan hesaplama neticesinde belirlenen 50,76 TL arazi m² değerinden 1,26 kat daha fazladır.

Arpa/buğday ürünü için Saraydüzü Tarım ve Orman Müdürlüğü resmi veri maliyet tablosu incelendiğinde buğdayın dekara verim 313 kg, kg satış fiyatı 1,48 TL ve arpanın dekara verim 249 kg, kg satış fiyatı 1,38 TL olduğu görülecektir. Bilirkişi raporunda dekara verim ve kg satış verileri resmi kurum verilerinin üzerinde alınarak arazi m² değeri tespit edilmiştir.

Bilirkişi ek raporlarında üretim masraflarının brüt gelirin 1/3 oranında olacak şekilde belli bir referans değeri ile sınırlamak uygun görülmemiştir. Bu durum taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesinde yanılgıya sebebiyet verebilecektir. Ülkemizde ve ilimizde mevcut giderler, özellikle işçilik, tohum, gübre, mücadele ve hasat, taşıma masraf tutarları, ürünlerin satış fiyatlarının düşük olmasından kaynaklı olarak yüksek oluşmaktadır. Girdi kalemleri, Tarım ve Orman İl /İlçe Müdürlükleri İstatistik birimlerince, Tarım ve Orman Bakanlığının talimatları doğrultusunda, yıl içerisinde değişik bölge ve zamanlarda çiftçilerle yüz yüze yapılan görüşmelerde elde edilen fiyatlardan oluşmakta olup, bu gider kalemleri tarımsal üretim aşamalarındaki gerçek rakamları yansıtmakta, yapılan anketlerdeki değişik beyanların ortalamalarının alınması ile oluşmaktadır. Çok yönlü yapılan araştırmalar neticesinde istatistiki verileri oluşturan İl ve İlçe Müdürlükleri taşınmazın gerçek değerini belirlemede doğru verileri gösterdiğinden, 2020 yılı Saraydüzü Tarım ve Orman Müdürlüğü kurum resmi verileri kullanılmalıdır.

Kurum resmi verilerinin kullanılmasının sağlanması ile; bilirkişi raporlarında arazilerinin ürün girdilerinin yüksek (dekara verim, kg satış fiyatı), üretim masraflarının ise düşük tutulması suretiyle arazi net gelirinin yüksek hesaplanması neticesinde, kamulaştırma bedellerinin fahiş oranda yükseltilmesinin önüne geçilmelidir. AyrıcaYargıtaykararlarınagöregeliranalizininbilimselilkeveesaslaragöretekyılınürün verimleri değil de, mümkün olduğunca birkaç yılın gerçekleşen ürün verimlerinin ortalamasının alınarak yapılması zorunludur. Bu sebeple özellikle çeltik gibi tek ürün olarak değerlemeye alınan ürünler için, İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü verilerinin son üç ya da beş yılın ortalaması alınarak tespit edilmesi, net gelirin daha sağlıklı hesaplanmasını sağlayacaktır.

Aşağıda verilen Yargıtay Kararlarında da benzer durumlar vurgulanmıştır."Tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın değeri tespit edilirken bilirkişilerce dekara verimin son yılların(yapılan uygulamalarına göre3 yada 5yıl)ortalamasının esas alınması gerekir." (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 11.3.2015 tarih ve 2014/26253 E. 2015/4423 K. Sayılı ilamı ile son 5 yıl, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 4.10.2016 tarih ve 2015/26088 E. 2016/13760 K. Sayılı ilamı ile 3 yıl ve öncesi)

Dava konusu taşınmazın köy yerleşim yerine olan mesafeleri gerekçe edilerek %50 objektif artışları uygulanılması ile çeltik ekilen araziler için arazi m² değerinin 95,62 TL, buğday arpa ekilen arazi için 23,78 TL'ye yükseltilmiştir. Objektif değer artışı ise genellikle imar sınırına yakın yerlerde veya mücavir alan sınırları içerisinde kaldığı halde arsa özelliği taşımayan ve tarımsal gelir metoduna göre kamulaştırma bedelinin belirlenmesinin zorunlu olduğu yerlerde tarımsal gelir metodu ile ulaşılamayan bedele ulaşabilmek için uygulanan bir yöntem olmalıdır.

Objektif değer artışı kapitalizasyon faiz oranının taşımadığı özellikleri taşır. Çeltik yetiştirlen dava konusu taşınmazların arazi m değerine %50 oranında ilave edilenobjektif değer artışı için gerekçe edilen taşınmazların köy yerleşim yerine olan mesafeleri kapitalizasyon faiz oranını etkileyen faktörler arasında değerlendirildiğinden, bu faktörün burada objektif ölçü olarak tekrar ele alınması ise bu faktörlerin ikinci kez değere ilavesi anlamına gelmektedir. Uygulanacak kapitalizasyon faizi saptanırken arazinin verimine etkili olan (sulu, taban arazisi, toprağın terkibi, ekilebilecek ürünler) faktörler yanında, satış değerine etkili olabilecek faktörler de (önemli yerleşim birimlerine yakınlığı, tarımsal amaçlı alt yapı olanakları, pazarlama ve ulaşım probleminin olmaması, yerleşim merkezine yakınlığı vs.) dikkate alınır.

Çeltik yetiştirilen taşınmazlarının arazi kıymeti değerlemesinde uygulanacak kapitalizyon faiz oranı, yukarıda belirtilen kriterlerin dikkate alındığı düşünülerek, %4 oranında uygulanmıştır. Objektif ölçü olarak ifade edilen faktörlerin, kapitalizasyon faiz oranını etkileyen faktörler arasında değerlendirildiği anlaşıldığından, bu faktörlerin burada objektif ölçü olarak tekrar ele alınması ise bu faktörlerin ikinci kez değere ilavesi anlamına gelmektedir. Bu nedenle uygun görülmemiştir.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda ve Yerel Mahkeme dosyasında arz ve izah ettiğimiz ve sayın mahkemenizce re ’sen dikkate alınacak gerekçelerle;

1-) Yerel mahkemenin 17/07/2023 tarih ve 2020/326 E., 2023/591 K.. sayılı kararının istinaf incelemesi neticesinde talebimiz doğrultusunda ve mahkemece res'en değerlendirilecek sebeeplerle KALDIRILMASINI ve yeniden yargılama yapılarak talebimiz doğrultusundakararı verilmesini,

2-) Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekâleten saygılarımızla arz ve talep ederiz.

Tebliğ yerine geçmek üzere ilanen tebliğ olunur.