Konutta balon yok

Konut sektörünün son iki yıldır cevaplanamayan sorusuna yanıt karşılaştırmalı bir araştırma raporuyla Cushman&Wakefield’den geldi. Raporda, küresel piyasalarda konut fiyat balonu göstergesi olarak kabul edilen fiyat/kira ve fiyat/gelir oranları araştırılarak, konut fiyatları, konut satış hacmi gibi veriler inşaat maliyetleri, faiz oranı ve enflasyon ile karşılaştırılarak Türkiye’nin makroekonomik verileri ışığında değerlendirildiği belirtildi.

Ancak şunu da unutmadan raporu incelemek gerekir. Konutta balon söylentilerinin sektörde tartışılmasının iki nedeni var. İlki, finansal bir terim olan balon, ki aşağıdaki rapor işte bu sorunun cevabı, ikincisi de sektörde arz fazlası olduğunu, fiyatların sektör oyuncuları tarafından şişirildiğini ifade etmeye çalışan “balon”. Sektörde özellikle AB grubuna üretilen konutlarda bölgesel olarak arz fazlası olduğu aşikar. Ancak ne yazık ki, sektörün bu kadar büyüdüğü, önemli sektörlerden de katılımla eğitim düzeyinin bu kadar arttığı yıllarda bile hala teknik terimler, tanımı bilinmeden, içeriği doldurulmadan fütursuzca kullanılabiliyor. Kullanıldıkça da büyüyor ve gerçek algısı yaratılıyor. İşte bu rapor, asıl “balon” un inşaat sektöründe değil, konuşurken tanımlama bilmeyen oyuncularda olduğunun kanıtı.

Risk yok

2010 yılı başlangıç kabul edilerek yapılan analizde konut satış ve kira fiyatlarının sürekli artış göstermesine karşın, 2013 yılından sonra bu artışın daha net olduğu ifade ediliyor. Konut fiyatlarının son yıllardaki artışında yasal düzenlemelerin etkili olduğu hatırlatılırken, bu düzenlemeler 2013 yılında yürürlüğe giren KDV değişikliği ve özellikle Mayıs 2012’de yürürlüğe giren 6306 sayılı -Kentsel Dönüşüm yasası olarak sıralanıyor.

Raporda uzun bir süredir tartışılan konut fiyat artış oranının, kira artış oranının çok üzerinde olması olarak ifade edilen konut balonu riskinin Türkiye için söz konusu olmadığını vurgulayan Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden; konut sektöründe fiyat artışlarının sürdürülebilir olup olmadığı hususunun Türkiye’de temel sorun olduğunu belirtti.

Küresel piyasaların aksine Türkiye’de konut fiyat artışının ülke ekonomisi adına bir tehlike oluşturmadığına işaret eden Gönden, bu duruma gerekçe olarak konut fiyatlarındaki artışın kredi pazarına etkisinin sınırlı olduğunu belirtti ve şöyle devam etti: “Türkiye’de konut kredilerinin GSMH’ye oranı yüzde 6 seviyelerinde. Bu oran dünyada ortalama yüzde 50-60 civarında bulunuyor. Yani Türkiye’de konut fiyat artışları küresel finans krizinin öncesinde yurt dışında görüldüğü seviyelere ulaşsa bile Türkiye’de kredi pazarının GSMH’ye oranı düşük olduğu için henüz kredi pazarını etkileyecek güçte değil.”

Hızlı artış

2015 yılı sonu itibariyle IMF verilerine göre, Türkiye yıllık olarak en fazla konut fiyat artışı görülen 6. ülke olduğu belirtildi. Listenin başındaki ülkelerin Katar, Yeni Zelanda ve Hong Kong olurken, Rusya, Birleşik Arap Emirlikleri ve Ukrayna’da ise konut fiyatlarında yüzde 30’ları aşan düşüşler meydana geldiği belirtildi.

Türkiye’de konut fiyatları en fazla yükselen iller sırasıyla İstanbul, Adana, Yalova ve Antalya oldu. Konut satış fiyatları ile kira artış oranı arasındaki en büyük farkların olduğu iller arasında ise Isparta, Kahramanmaraş ve Sinop bulunuyor. 2012 yılından günümüze kadar değerlendirme yapıldığında İstanbul’un neredeyse tüm ilçelerinde yüzde 100’den fazla artış var. Bu listede zirvedeki ilçeler ise Kadıköy, Sarıyer, Zeytinburnu, Maltepe ve Fatih şeklinde sıralandı. Artışların yaşandığı ilçelerin birçoğunda kentsel dönüşüm faaliyetlerinin önemli bir payı bulunuyor.

Kentsel dönüşüm faktörü

Kentsel dönüşüm sürecinde yenilenerek değeri yükselecek olan binaların getirisine ortak olmak isteyen yatırımcıların talebi 2. el konut fiyatlarındaki artışın nedeni olarak gösterilmekte. Yine rapora göre, kentsel dönüşümün etkisi ile konut değiştirmek zorunda kalan ev sahiplerinin geçici konut ihtiyacı kiraların artmasına yol açtı.

Son 5 yılda kişi başına gelir yüzde 67 artış kaydetmesine karşın 2. el konut fiyatlarının ise ikiye katlandığı belirlenmiştir. Raporda yeni konut fiyatlarındaki yüzde 58’lik artışın gelirdeki artışın da altında kalması dikkat çekiyor. Satış fiyatlarında kentsel dönüşüm dışında inşaat maliyetleri, faiz ve döviz kurlarında yaşanan artışlar da etkili olurken, özellikle inşaat maliyetlerinde yaşanan yüzde 55 artışın altını çizen Toğrul Gönden ise merkezi bölgelerdeki arsa yetersizliği ve yükselen arsa fiyatları nedeniyle yeni projelerin çoğunlukla çeper bölgelerde gerçekleştirildiği hatırlattı.