‘İtalya’da bu kadar AVM olsa hepsi batar’

Türkiye’de şu anda 386 tane Alışveriş Merkezi (AVM) var. Bu yıl sonuna kadar devreye girmesi beklenen 10 AVM yatırımı da devam ediyor. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Yönetim Kurulu Başkanı Hulusi Belgü’ye göre AVM’ler bir ihtiyaç. Belgü, “İtalya’da bu kadar AVM yapın hepsi batar. Çünkü insanların gidecekleri şehir meydanları ve parklar var. İstanbul’da şehir meydanı yok. Cadde çok az. Artık bazı şehirlerde AVM konusunda doygunluğa ulaşıldı. Ankara, Denizli Bursa Antalya, İstanbul’un bazı bölgeleri. Buralara yapılmaması lazım” ifadesini kullandı.

Perakendecilerin AVM’lerdeki kiraların yüksek olması ve dövizle yapılması eleştirisine de Belgü, “Perakendeci hesabını kitabını doğru yapacak. Bir AVM’de 200 dükkân varsa 30 tanesi boşalırsa hayalet AVM’ye döner. Biz AVM’ler olarak perakendecilere destek olmak için yüzde 8-15 arasında indirim yaptık” dedi.

- AYD ile perakendeciler arasında kiraların TL’ye dönmesi ve indirim sağlanması konusunda orta yol bulundu mu?

Kiracıların kira ciro oranlarına bakıyoruz. Bir dükkân ne kadar kira veriyor ne kadar ciro yapıyor, bu o sektör için sağlıklı mı değil mi ona bakıyoruz. Mesela hipermarketler yüzde 4-5 kira ciro oranı yapıyorsa orada işler iyi demektir. İşini düzgün yapan kirasını zamanında ödeyen gerekli yatırımını yapanlara biz de destek veriyoruz. Bu sadece kriz olduğu dönemlerde değil. Her ay AVM yönetimi toplanır. Toplanan kiranın yüzde 8’i normal zamanlarda bile AVM’deki kiracılara destek olarak dağıtılır. Kriz olduğu zaman bu rakam yüzde yüzde 15’e çıkar. Kirası 50 Avro ise o ay 42.5 Avro’ya indirilir. 15 Temmuz darbe girişiminden sonra işlerde büyük düşüş yaşandı. Yeni yılla işler kendini toparlamaya başladı. Geçen haziranda AVM cirolarında yüzde 21 artış yaşandı. Enflasyonu yüzde 10 düşündüğümüzde yüzde 11 reel bir artış söz konusu.AYD Başkanı Hulusi Belgü ile AVM’lerin perakendecilerle yaşadığı sorunlar ve sektörün geleceğini konuştuk.

TL'ye dönülmez

- TL’le dönün çağrısına ne cevap verdiniz?

Cumhurbaşkanının öyle bir talebi oldu. Biz de çalışma yaptık. Ama bu iş tek başına yapılacak bir şey değil. AVM yapılırken yüzde 70-80 dövizle kredi kullanılıyor. Türkiye’de bankaların uzun vadeli TL kredi verme imkânı yok, fonlama yurtdışından yapılıyor. Şu anda Türkiye’de AVM yatırmaları 55 milyar dolar seviyesinde. Dolayısıyla böyle bir fonlamayı hadi TL’ye döndük desek yapmamızın imkânı yok. Bankalar Birliği ile de konuştuk bunun pek yapılması mümkün gözükmüyor. Türkiye’deki AVM yatırımlarının yüzde 30’u yabancı sermayeli. Adam buraya gelirken dövizle yatırım yapmış. Döviz getirmiş koymuş burdan da döviz alıp götürecek. Burada bir şey yapılacaksa devlet banka ve AVM’ler beraber yapmak zorunda perakendeci de katkı sunmalı.

- Bazı markalar, kiralar çok yüksek, o yüzden yurtdışına gidiyorum diyor, bunu nasıl değerlendiriyorsunuz?

Bu serbest ekonomi. Pahalıysa girmesinler. Perakendeci hesabını kitabını doğru yapacak. AVM yatırımı şöyle yapılıyor; bir lokasyon seçiyorsun planı çiziyorsun pazarlamadaki arkadaşları çağırıyorsun lokasyon bu çizim şu.. Şöyle dükkânlar var. Yerleştirin dükkânları. Şimdi gidin arayın ne kadar kiraya verirsin. Tek tek arıyorlar markaları. Diyor ki biz bu kadar düşünüyoruz sen ne kadar verirsin. Biz ona göre kira belirliyoruz. Yani biz bu kadar paraya mal ettik. Siz de şu fiyata gireceksiniz diye markaları zorlamıyoruz. Hesabımızı kitabımızı yapıyoruz. Cebimizde ne kadar rakam kalır onların verdiği fiyatlarla belirliyoruz fakat bu rakamları veren arkadaşlar AVM açılıyor imzaları da atıyorlar aradan 1 yıl geçiyor biz küçülüyoruz.

Bu kadarı İtalya’da yapılsa hepsi batar

- Özellikle Gezi olayları döneminde Türkiye’de AVM algısı bozuldu bu devam ediyor mu?

Gezi’den bu yana AVM algısını değiştirmeye çalışıyoruz. Yani çok düzeldiğini söyleyemem. AVM’ler ihtiyaç. Bazı yerlerde yoğunluk var. Türkiye’de şehirlerde başta İstanbul’da şehir meydanı yok. İnsanları bir araya geldikleri sosyalleştikleri yerler ne yazık ki yok. Cadde çok az. İtalya’da bu kadar AVM yapın hepsi batar. Çünkü insanların gidecekleri şehir meydanları, parklar var.

- İstanbul’da AVM’lerin yerine parklar meydanlar yapılamaz mı?

İstanbul’da alanlar küçük. Mesela Cevahir AVM’nin 110 bin m2 kiralanabilir alanı var 3 kat yapılıyor. Oraya 45 bin m2’lik bir meydan yaptığınız zaman Cevahir’deki dükkanların 5’te birini yerleştirebilirsiniz. Maalesef İstanbul’da yer pahalı ve az. Böyle olunca AVM’ler yapılıyor. Ama yan yana AVM yapılması doğru mu, ürün farklılaştırılması mağaza karması, hedef kitle farklılaştırması yaparlarsa olabilir. Ama yan yana 6 tane AVM olmaz. Büyükdere caddesinde mesela çok fazla. Hele bir Ankara’ya gidin 37 AVM var. Ankara’nın alım gücü ne kadar ki.. Bu kadar da yapılmamalı. Artık Ankara, Denizli, Bursa, Antalya ve İstanbul’un bazı bölgelerinde AVM konusunda doygunluğa ulaşıldı. İnsanlar artık alışverişten ziyade AVM’ye sosyalleşmeye gidiyor. Biz alternatif yerleri yaratmadığımız sürece AVM ihtiyacı olacaktır. Bu alternatifi yaratmak için de artık geç kaldık. İstanbul’da park yapmak meydanlar yapmak artık çok zor.

- AVM’ler için yatırım iştahı devam ediyor mu?

10 tane AVM inşaatı sürüyor. Yabancı yatırımcının iştahında birazcık problem var. Ama Türk yatırımcı yatırım yapmaya devam ediyor. Yatırım engelleyen borçlar kanunu var. 2018’de yürürlüğe girecek o ciddi bir risk taşıyor. Ticari kiralamada sorun yaşatacak. Bir de ortak alanların perakendecilere dağıtılmasıyla ilgili 2016’da çıkarılan yönetmelik yatırımların önünde engel.

500 BIN ÇALIŞAN

- Yabancı yatırımcılar hiç indirim yapmadı deniyor doğru mu?

Yabancı yatırımcı kimsenin kara kaşına kara gözüne indirim yapmaz. Yatırımcı AVM’sinin boş olmasını ister mi, çıkan adamın bacağına yapışmaz mı, indirim vermez mi? Ticaret yapıyoruz. Bir AVM’de 200 dükkân varsa 30 tanesi boşalırsa hayalet AVM’ye döner.

-  AVM’lerden yoğun marka çıkışları var mı?

386 tane AVM var. 500 bin kişi çalışıyor. Perakendeciler 4 bin tanesi boş diyor. Yani her AVM’de 10 dükkân boş. Doğru. Gayet normal biri giriyor biri çıkıyor. Boş olanların büyük bölümü de merdiven altları, terzisi berberi boş. Ben herkesle iddiaya girerim Türkiye’deki AVM’lerin doluluk oranı yüzde 90-95’tir. Boş AVM var mı var. Her AVM tutacak diye bir şey yok. Yanlış marka karması seçebiliyorlar. Bir AVM en iyi yerde bile açsanız 3 yıl sonra iş yapmaya başlar. Biz hep hesabımızı şöyle yaparız, ilk 3 yıl AVM’ye giren dükkânların yüzde 15’i ayrılır.

SILAH DAYAMIYORUZ

- Kira kontratlarında sözleşme şartlarının çok ağır olduğunu söylüyorlar, perakendeci gerçekten büyük cezalar ödeyerek mi AVM’den çıkıyor?

Kimin kafasına silah dayıyorlar 5 yıllık imzalayacaksın diye? Çıkışta 3 ile 6 ay arasında ceza veriliyor. Ee dükkân boş kalıyor o zararı kim ödeyecek. O diyor ki ben burada bu işi yapacağım iyi de yapacağım diye giriyor. Ev kirasında bile sözleşmelerde 1-2 ay önceden haber verip evi boşaltıyorsun. Biz bir ticaret yapıyoruz. Her iki taraf da muteber iki tüccar gibi pazarlığını yapacak, işine geliyorsa girecek işine gelmiyorsa girmeyecek bu kadar basit. Girmeyin kardeşim senin yüzünden sonra ben yanlış yatırım yapıyorum. Ben AVM yaparken oturup markalarla konuşuyorum, önce kabul ediyorlar girmeyi. ben 150 milyon dolar yatırım yapmışım, sonra pardon ben iş yapamadım diyorsun.