İstiklal’i inşaat, Bağdat’ı dönüşüm vurdu

Türkiye’nin önde gelen alışveriş ve sosyalleşme alanlarından İstiklal ve Bağdat caddelerinde son yıllarda büyük değişim yaşanıyor. İstiklal Caddesi’nde cami ve tramvay inşaatı nedeniyle birçok marka kapsına kilit vururken, Bağdat Caddesi’nde de kentsel dönüşüm kapsamında 5 binadan biri yıkıldı. İki üç yıl öncenin buluşma adresleri şu anda harabeyi andırıyor.

Dünyanın önde gelen ticari gayrimenkul danışmanlık şirketlerinden Cushman & Wakefield’in ortaklarına göre devam eden yenileme faaliyetlerinin etkisiyle bu caddelerde uluslararası ve lüks marka sayısı azalırken, boş mağaza sayısı da artıyor.

Cushman & Wakefield Türkiye Yönetici Ortakları Tuğra Gönden ve Toğrul Gönden ile Türkiye’nin alışveriş caddeleri ve sektörün sorunlarını konuştuk.

5 binadan biri yıkılmış

- Perakende sektöründe nasıl bir hava var, Türkiye’nin en önemli alışveriş caddelerinde işler nasıl gidiyor?

Toğrul Gönden: Perakendede sıkıntı var. Kiralar hem caddelerde hem AVM’lerde geriledi. Eskiden metrekare başına 280 dolar kira alırken şimdi 210 dolarlara düştü. Yüzde 25-30 arasında düşüş var. İstiklal Caddesi’nde son kiralamaların ortalaması 70 doların da altına indi. İstiklal’de çok farklı sıkıntılar var. Yerler kazılmış, tramvay çalışmıyor, tursit sayısı düştü. Yaptığımız araştırmalara göre güvenlik endişeleri hem ziyaretçiler hem de perakendeciler üzerinde baskı oluşturuyor. Bu durum yaya trafiğini de olumsuz etkiliyor. İstiklal’in çehresi uluslararası markaların çıkmasıyla değişiyor. Yerine daha çok yerli markalar geliyor. Bağdat Caddesi’nde kentsel dönüşümün büyük bir etkisi var. 5 binadan biri yıkılmış. Mağazalar boş. İnsanlar bunu sevmiyor. Teşvikiye Caddesinde bile boş mağazalar görüyorsunuz. Abdi İpekçi’de boş mağazalar var. Bu önemli bir sıkıntı. Kur indirimi veya TL kirası vermeyen bir mülk sahibi neredeyse kalmadı. Bunu yapmak zorundalar çünkü mağazalar boş kalacak.

Talep düştü

- İstiklal’de, mağazaları kiralama süresi uzadı mı?

Toğrul Gönden: Kesinlikle uzadı. İstiklal’e talep çok ciddi düştü. Perakendecilere oturup da “İstiklal’de mağaza istiyor musunuz” demiyoruz açıkçası. Rumeli Caddesi’ne talep arttı diyebiliriz, Teşvikiye halen iyi. Abdi İpekçi henüz o noktada değil, hâlâ çok durağan bir talep seviyesi var. Diğer taraftan da farklı caddeler ortaya çıkıyor. Sektörde fırsatlar da ciro beklentisi düşmüş olabilir ama kiralar da düşüyor. Kira daha yüksek oranda düştüyse mağazayı daha kârlı hale getirebilirsiniz.

- Bu caddelerin eski hareketliliğe ulaşması için ne kadarlık süre gerekiyor?

Toğrul Gönden: Bağdat Caddesi’nin yenilenmesi gelecek 5 senede bitecek demek durumunda değilim. Ama büyük oranda yenilendiği için daha iyiye gideceğini düşünüyorum. 2018’de yeni mağazalar olacak Bağdat’ta. Bu da yeniden ivme kazandıracaktır. İstiklal için söylemek çok zor. Turizme çok endeksli. Teröre en çok duyarlılık gösteren yer. Yol çalışmalarının gerçekten bitmesi gerekiyor.

En büyük risk kur

 Şu anda sektörde en büyük risk nedir? 

Toğrul Gönden: Risk hep aynı, döviz kuru ve güvenlik. Ama pazar payı kazanmak için en doğru dönem. Bazı perakendeciler Türkiye’de doygunluk noktasına ulaştı. Yurt dışına çıktı.

- Cushman & Wakefield olarak Türkiye pazarında neler yapıyorsunuz?

Toğrul Gönden: Şirket olarak ticari gayrimenkulde faaliyet gösteriyoruz. Konut tarafının sadece değerlendirme tarafında varız. Ofis kiralama, perakendecilere hizmet veriyoruz mağaza kiralıyoruz, derleme ve danışmanlık hizmetlerimiz var. Arsa satışları, yatırıma aracılık, yatırım danışmanlığı yapıyoruz. Mağazaların tadilat projelerini yönetiyoruz. Ciddi bir araştırma departmanımız var. Türkiye’de 40 kişiyi aşkın ekibimiz var.

Gezi’den beri bekleme

- Darbe girişiminden sonra yabancılar Türkiye’ye gelmemeye başladı, sizin sektörde yatırım açısından bir çekingenlik oldu mu?

Tuğra Gönden: Tabiki tedirginlik oldu. Ama bu güvenlik durumuyla ilgili bir şey. Uluslararası kurumsal yatırımcılarla sürekli temastayız. Bir örnek vereyim Darbe girişimi oldu, OHAL ilan edildi. Yabancı bir yatırımcı dedi ki “Mevzuat gereği OHAL olan ülkede yatırım yapamam. Güvenlik gereği elemanlarımı ülkeye yollayamam. Kusura bakmayın seviyorum ama böyle bir ortamda yatırım yapamam.” Güven çok çok önemli. Bilgi ekskliği de var.

Darbe girişimini bile ülke olarak çok iyi anlatmış değiliz. Almanya’da fuara gittik karşımıza çıkan şu: Belki seneye gelirim... Temasları sıcak tutmak, yakından bilgilendirmek, elinden tutmak yönlendirmek çok çok önemli. İyi gelişmeler de var çünkü.

- Yabancılarda bir bekle-gör süreci mi var?

Tuğra Gönden: Aslında Gezi’den beri var. Yavaş yavaş artan. Bulunduğumuz güne kadar çok dinamik ve değişken bir ortam var. Her şeye rağmen hala çökmediysek iki çeyrekte yüzde 5’lik büyüme gösterdiysek, iyi şeyler de oluyor. Bunun en büyük destekçisi de inşaat sektörü oldu. Birkça senedir takip ediyoruz, diyelim ki yabancı oyuncu çekildiyse Türk oyuncu gelip dolduruyor.

Parlayan yıldızdı

- Ofis kiralamada işler nasıl gidiyor?

Tuğra Gönden: Ofis kiralamada işlem hacminde azalma görüldü. 2015 seviyesini geçeriz belki bu sene. Yaklaşık 300 bin metrekarelik A sınıfı ofis işlemi gerçekleşiyor. Kiralamalar yüzde 90 döviz. Kiralamada TL’ye dönmek için sinyaller alıyoruz ama tek tük. İstanbul’un her yerinde projemiz var. Ofis Türkiye için beş yıl önce parlayan yıldızdı. Bu vaatle birlikte bu kadar çok ofis yapıldı. Fakat 2013 te başlayan sıkıntılar, azalma yaşattı. Düzelirse yine bölgesel üs konumuna gelirsek çok daha farklı şeyleri konuşuruz. Hâlâ çok fazla şirket Şişli- Mecidiyeköy’de apartman dairesindeler.

- Fiyatlar düştü deniliyor, şu anda ticari gayrimenkul almak için iyi zaman mı? 

Tuğra Gönden: Türkiye’de ürünle alakalı birtakım sıkıntılar var. Kurumsal yatırımcı açısından söylüyorum, keşke diyebilsem ki elimizde çok iyi ürünler var. Yabancı kurumsal yatırımcıyı ilgilendirecek ürün o kadar az ki. Mülkiyet yapısı bunun sebebi.

Kat kat o yerlerle kimse uğraşmaz. Riski de almaz. Ürün sayısıarttıkça cazibe de artacak. Bunları daha çok büyük gayrimenkul yatırım fonları ve yabancı devlet fonları için söylüyorum.

- Kriz var diye ofis kiralarında sözleşme süreleri kısaldı mı? 

Tuğra Gönden: Normal şartlarda 5 yıllık yaparsınız. Kısaltmaya yönelik teklifler yok.