Konut fiyatları neden rekor kırdı?

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Konut Fiyat Endeksi'ne göre İstanbul'da konut fiyatları son bir yılda ikiye katlanırken, İzmir'de ilk kez metrekare fiyatı 10 bin TL'yi aştı.

Şubat ayında yeni konutlar endeksi yıllık yüzde 102,2 yükseldi. Yeni olmayan konutların fiyatlarındaki artış oranı da yüzde 95,3 arttı gösterdi.

Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu (TEMFED) Başkanı Hacı Ali Taylan, sadece son 6 ayda gayrimenkul fiyatlarında ve kiralarında minimum yüzde 100 artış olduğunu ancak talepte hiçbir azalma olmadığını söylüyor:

"Bundan 5-6 ay önce 600-700 bin liraya sattığımız daireleri şu an 1 milyon 400 bin ila 1 milyon 600 bin lira arası satıyoruz. Şu an gayrimenkule çok yoğun bir talep var ama fiyat artışının önüne geçemiyoruz"

Son 6 aydaki fiyat artışının çoğu bölgede yüzde 150'yi bulduğunu söyleyen Taylan, "Eylül'den beri Dolar/TL kuru yüzde 80 arttı ama gayrimenkul fiyatlarındaki artış neredeyse bunun iki katı arttı. Yani gayrimenkul fiyatları tarihte ilk kez doların önüne geçti. Böyle bir şeyi 40 yıllık sektör hayatımda görmedim" diyor.

Ekonomistler ise geliri resmî enflasyon kadar artan çalışanların konut sahibi olabilmelerinin giderek daha da zorlaştığını söylüyor.

Gelecek Partisi Ekonomi Politikaları Başkanı Kerim Rota, Merkez Bankası Konut Endeksi verilerine göre son 2,5 yılda Türkiye'de konut edinebilme süresinin 2010'a kıyasla "8 yıl uzadığını" dile getirdi.

Kerim Rota'ya göre, Türkiye'de son 2,5 yılda vatandaşların konut edinebilme imkânı daha da çok zorlaştı:

"Yüksek enflasyon sebebiyle alternatif yatırım imkanları da ortadan kaybolunca, ev sahibi olma süresi 370-380 aylara kadar çıktı. Yani 2019 sonundan bu yana artık ev sahibi olabilmek, bizden üç kat hızla uzaklaştı.

"2019'un sonunda itibaren enflasyonun çok altında bir faiz politikası uygulanmaya başlandı. Bu da konut kredilerinin reel olarak ucuzlamasına sebep oldu ve konut talebinde artış yarattı"

Ancak uzmanlara göre bu talebi karşılayacak yeterli konut stoku da bulunmuyordu. Zira Türkiye'de inşaat sektörü 2017 yılından bu yana kademeli bir daralma sürecine girmiş, 2018 kur krizi ve 2019 faiz politikasının da etkisiyle müteahhitler konut üretiminden uzaklaşmıştı.

2018 yılındaki kur krizi ile inşaat sektöründe dövize endeksli çelik ve çimento gibi maliyetlerde yaşanan fiyat artışları ve 2019 faiz politikasının da etkisiyle, müteahhitler konut üretiminden uzaklaşmıştı.

KONUT FİYATLARI VE KİRALAR NEDEN ARTIYOR?

Son yıllardaki yaşanan maliyet artışı hem yeni inşa edilen evlerin fiyatlarını artırırken, hem de konut üretiminin azalmasına sebep olarak arzın azalmasına ve mevcut evlerin de fiyatlarının artmasına neden oluyor.

Sektör temsilcileri ise tüm bu fiyat artışlarına rağmen konut talebinde azalma olmadığını, aksine ciddi bir talep karşısında yeteri kadar ev stoku bulunmadığını belirtiyor.

Ancak sektör temsilcilerine göre konut satış ve kira fiyatlarındaki artışın tek nedeni, inşaat sektöründe yaşanan dövize bağlı maliyet artışı değil. Türk Lirası'na duyulan güvensizliğin gayrimenkulü tekrar yatırım aracına dönüştürdüğü ve yatırımcıların paralarını yoğun biçimde gayrimenkule çevirmek istediği görülüyor.

'ARTIŞIN ÖNLENMESİ İÇİN ÖNCE İNŞAAT SEKTÖRÜNDEKİ GİRDİ MALİYETLERİ SABİTLENMELİ'

BBC Türkçe'ye konuşan uzmanlar, sıfır konutlarda yaşanan fiyat artışının ikinci el konut satışlarını ve kiraları da etkilediğini vurguluyor.

Hacı Ali Taylan, "Bankada faizler yüzde 15-17 seviyesindeyse, eve bağladığınız paranın getirisinin onun altında olmaması gerekiyor. O yüzden kira artışının sebebini ev fiyatlarındaki artışa bağlıyoruz" diyor.

Konut maliyetlerindeki değişkenlik sebebiyle piyasadaki konut fiyatlarının da değişkenlik gösterdiğini söyleyen uzmanlara göre, konut fiyatlarındaki artışın önlenmesi için ilk önce inşaat sektöründeki girdi maliyetlerinin sabitlenmesi gerekiyor.

Türkiye Hazır Beton Birliği'nin (THBB) 2021 yılı sektör raporuna göre, Türkiye'de hazır beton üretim maliyeti yaklaşık %70 oranında döviz kuruna bağlı.

THBB, inşaat sektörünün 2017 yılından bu yana "ciddi bir daralma" sürecine girdiğini ve bir türlü ivme kazanamadığını belirtiyor.

8 çeyreklik küçülmeden sonra 2020 yılının üçüncü çeyreğinde yüzde 3,2'lik büyüme yakalandığı, bunda ise pandemi kısıtlamaları nedeniyle geciken gayrimenkul talepleri ve konut kredi faizlerinin düşmesinin etkili olduğu ancak 2020 son çeyreğinde yine yüzde 15'lik "çok keskin bir daralma" yaşandığını kaydediliyor.

Kerim Rota ise "Hem konut üretimindeki azalmada hem de birden fazla mülk edinme şeklinde gerçekleşen suni talepte, gerçekçi olmayan para politikasının baş sorumlu konut fiyatları olduğunu düşünüyorum" diyerek şöyle açıklıyor:

"2018 yılında bir anda bir kur kriziyle karşılaştık ve 2019/2020 yıllarında konut üretimi doğal olarak yavaşladı. Krizi gören müteahhitler çok daha az konut üretmeye başladılar ve bunun kötü etkilerini şimdi görmeye başladık"

"Bu çılgınlık 2019'un sonundan itibaren başladı. Faizler indirildi, tasarruf faizleri enflasyonun çok altında kaldı ve insanlar ya dövize ya da gayrimenkule yöneldi."

Hacı Ali Taylan, "Geçen yıl Ağustos ayında demir 6 lirayken, şu an 17 lira. Yeni gayrimenkul projesi üretilmiyor. Dolayısıyla da biz eldeki mevcut stokla yürüyoruz" diyor.

Öte yandan Taylan, Türkiye'de hali hazırda yüzde 33'lük kesimin konut ihtiyacı olduğunu söylüyor:

"Türkiye'de gayrimenkul sahipliği yüzde 65-67 seviyesinde, yani yüzde 33'lük bir kesimin hala evi yok. Zaten böyle bir açık varken bir de yeni arz oluşmamaya başladı"

"Türkiye'deki nüfus artışı ve TL'deki değer kaybı nedeniyle gayrimenkulün ciddi bir yatırım aracına dönüşmüş olması nedeniyle talep arttı ancak talebi karşılayacak arz oluşmadığı için fiyatlar yükseldi."