Değişen yasalarla konutunu kiralamaya korkan yatırımcı ticari gayrimenkul almaya başladı

Markalar ve esnaf işyeri kiralarının yüksekliğinden yakınırken bu yükseklik konuttan kopan yatırımcıları cezbediyor. Özellikle markalı kurumsal işletmelere kiralanabilen ticari gayrimenkullere olan talep yüzde 20-30 arasında artış gösterdi. Konut satın alan bir yatırımcı yüksek fiyatlar sebebi ile bu konutu kiraladığında yaklaşık 200 ay sonra yatırımını amorti edebiliyor. Ancak ticari gayrimenkulde yüksek kira ve sık kiracı değiştirebilme seçeneği ile bu süre 160 aya kadar düşebiliyor. Çünkü konutta aileler başka semtlere taşınabilirken ticari gayrimenkuldeki kiracı iş hayatının devamlılığı için aynı yerde kalmak zorunda. Yatırımcılar kiracının bu mağduriyetini de kullanarak yüksek zamlara ikna ediyor. 

ESNAF DA ŞİKÂYETÇİ

Ticari gayrimenkulün daha stabil kira geliri olarak görüldüğünü söyleyen Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt, “Yıllık değişim oranlarına baktığımızda ticari kiralar, konut kiralarına göre en az yüzde 15 daha fazla arttı. Burada ticari gayrimenkullerin çok daha yüksek tutarlara kiralandığını unutmamak gerek. Ayrıca ticari gayrimenkullerde ortalama amortisman süresi de son bir yılda 18 yıldan 15 yıla düştü. Burada bir de vergi kolaylıkları var. Kiralama süreçlerinde elde edilen gelirlerden amortisman masrafları ve diğer giderler düşülebilir” diyor. 

Ticari gayrimenkulde özellikle, mağaza ve lojistik depolara yönelik arzın çok arttığını söyleyen Eva Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Zuhal Balsarı, “Buralar genellikle daha az boş kalma süresine sahiptir ve vergi indirimlerinden yararlanma imkânı sunar. Ayrıca kira artışları da çok yüksektir, ortalamalara baktığımızda 1 yılda yüzde 85 kira artışı yaşandığını görüyoruz” diye konuşuyor.

Ticari gayrimenkullerdeki bu kira artışları yatırımcıları çekse de esnaf ve hatta büyük markalar bile bu artıştan oldukça şikâyetçi. Özellikle küçük esnafın bu konuda çok zorlandığını söyleyen Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Av. Elvan Kakıcı Şimşek, “Kira artışı TÜİK verileriyle sınırlanmasına rağmen mülk sahiplerinin yüksek kira artışları yaptığı biliniyor. Ticari gayrimenkulde kiracılar konuttaki gibi kolay kolay taşınamıyor. Ticari hayatlarını devam ettirmekte zorlanıyor.”

KONUTTA KREDİ KAPISI ARALANDI

Ekonomideki sıkılaşma adımlarının etkisiyle gayrimenkul sektöründe son bir yıldır kredi kapıları kapatıldı. Bu da ipotekli (kredili) satışların dibe vurmasına sebep oldu. Kamu bankalarının konut kredilerinde kapıyı aralaması, fiyatlarda artış beklentisi, borsa ve dolar gibi alternatif yatırım araçlarında kayıp yaşanması gibi birçok etkenin bir araya gelmesiyle hem kredili hem de nakit satışlarda patlama yaşandı. Türkiye İstatistik Kurumu’nun “Konut Satış İstatistikleri, Eylül 2024” raporuna göre Türkiye genelinde konut satışları eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 37.3 artarak 140 bin 919 adet oldu. Bu kapsamda ipotekli (krediyle alınan) konut satışı da yüzde 87.4 artışla 15 bin 825 adede çıktı. İlk dokuz ayda ise genel satış yüzde 5.2 artışla 947 bin 236 adet olurken ipotekli satış yüzde 42.6 düşüşle 92 bin 310 adette kaldı. Kredili satışlarda en yüksek artış yüzde 157.8 ile İstanbul’da yaşandı. Yabancılara yapılan konut satışlarında düşüşler sürdü. Yabancıya satış eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 31 azalarak 2 bin 22 oldu. İlk dokuz ayda da yüzde 39.1 düşüşle 17 bin 90 adede indi.

Bu rakamları yorumlayan Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (Konutder) Başkanı Ramadan Kumova, “Kredili satışlarda artışın sürmesini bekliyoruz ama bunun için faiz ortamının da yumuşaması gerekiyor” dedi. Kredi musluklarındaki açılmanın yanı sıra markalı projelerdeki kampanyaların da bu artışta etkili olduğunu söyleyen Anadolu Yakası Müteahhitleri Derneği Başkanı Hakan Şişik ise “Finans tarafında parasını yatırımda bulunduranların Türkiye’nin her zaman birinci yatırım aracı olarak değerlendirilen konuta geri dönüşleri ve yüksek kiralardan dert yananların konut satın almaları da etkili” dedi. 

KİRAYI ELDEN ÖDEYENE DE CEZA

Kira gelirini beyan etmeyen mülk sahiplerine yönelik denetimlerin ardından kira ödeme yöntemlerine de düzenleme geldi. Kiraların elden ödenmesini yasaklayan düzenleme dün Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Düzenleme ile kira tutarı ne olursa olsun elden ödeme yasaklandı ve ödemeyi elden alan ev sahibine de ödemeyi yapan kiracıya da ceza geldi. Böylece kirayı elden ödeyen kiracı ve ödemeyi alan ev sahiplerine, elden ödenen her ay için, aylık kiranın yüzde 10’u kadar ceza kesilecek. Cezalarda minimum tutar 5 bin TL olacak. Yani kiranın yüzde 10’u 5 bin TL’nin altında olsa bile en düşük ceza 5 bin TL olarak uygulanacak.