İstanbul'un çevreleri hayalet kentlerle doldu

Son yıllarda düşen kredi faizleri ile birlikte İstanbul’da hızla artan büyük konut projelerinin çoğu elde kaldı. Kredi faizlerinin tekrar yükselmeye başlaması satışları durma noktasına getirdi ancak kentte bulunan 300 bin konut fazlasının asıl nedeni toplu taşımaya uzak, yerleşime yeni açılan bölgelerde üretilen projeler. Ataşehir, Halkalı, Esenyurt, Beylikdüzü, Mimaroba’da yükselen boş bloklar, İstanbul’un hayalet kentleri olarak niteleniyor.

Emlak Müşavirleri Federasyonu Başkan Yardımcısı ve Lisanslı Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Karabet Hemengül, İstanbul’un birçok bölgesinde süren yeni yapılaşmalara ve büyük ölçekli projelere dikkat çekerek sektörün durumunu gazetemize değerlendirdi.

İnşaat sektöründeki hızlı gelişmenin işi cazip hale getirdiğini vurgulayan Hemengül, “Türkiye’de müteahhit olmak çok kolay. Cebinizde paranız olsun şirketinizi kuruyorsunuz. Belediyeye başvurup inşaat ruhsatı alıp başlıyorsunuz. Yaptığınız işin boyutu ne olursa olsun adınız müteahhit oluyor” dedi. Gıda sektöründe faaliyet gösteren şirketlerin bile inşaat işine girmeye başladığını söyleyen Hemengül, İstanbul’un gelişmeye açık bölgelerinin hızla yapılaştığını anlattı. Üretilen konutların bir kısmı satılırken birçoğunun da toplu taşımaya uzak bölgelerde yapılması nedeniyle satılmadığını ifade eden Hemengül, “Bu binaların çoğu satılık. Yaşam alanı olarak inşa ediliyor ama insanlar yaşamıyor, kimse oturmuyor. Bu binalar kimler için yapılıyor, hayaletler için mi” diye sordu. Hemengül, bu konutların elde kalmasının doğal olduğunu da vurguladı.

Stok fazlası 100 bin konut eridi

İstanbul’da son 2 yılda 400 bin konut fazlası oluştuğunu vurgulayan Hemengül, “Bu konut fazlası 2010 yılının sonuna doğru 300 binlere düştü. Bankalar yarışa girince faiz oranları dip yaptı. Düşen faiz oranları ile diğer konutlarla birlikte stok fazlası konutların bir kısmı eridi. Ama 300 bin konut elde kaldı. Yenileri de ekleniyor...” diye konuştu.
 

Yılda 300 bin kişi evleniyor ama...

Hemengül, inşaat sektörünün sürekli stoklu çalıştığını belirterek stok fazlasını sektörün kendisinin yarattığını dile getirdi. Daha önceki yıllarda müteahhitlerin lüks konut üretimine yöneldiğini anlatan Hemengül, “Lüks konutları alabilecek insan sayısı da belirli. Konut fazlasının birçoğunu lüks konutlar oluşturuyordu. Sonra müteahhitler ev sahibi olmak isteyen dar gelirliler için daha küçük konutlar üretmeye başladılar. Metrekaresi 1000 liraya konut satanlar bile oldu. Ama bu da uygun değildi. Ve birçok konut yine elde kaldı. Çünkü dar gelirli sayısı da belirli. Yılda 300 bin evlilik gerçekleşiyor ama evlenen herkes ev alabilecek ekonomik koşullara sahip değil” dedi.

Kentin çeperlerindeki hayalet şehirlerin sorumlusunun işe yeni giren küçük müteahhitler olduğunu belirten Hemengül, elde kalan konutlara karşın mütehhitlerin batmamasını, projeleri kendi aralarında devretmelerine ve bankalardan aldıkları krediyi müşterilere kullandırtmalarına bağladı.

Yeni hayaletler geliyor

Kanal İstanbul projesinin de yeni bir hayalet kent yaratacağı uyarısında bulunan Karabet Hemengül, “İş sektörüne hitap edecek yapılardan bahsediyorlar. İstanbul’da ticaretin kalbinin nerede attığı belli. Turizm merkezi olacak diyorlar. Turistleri nasıl oraya taşıyacaklar, turistler orada oturup kanalı mı izleyecek? Konferans merkezleri açabilirler. Beylikdüzü’nde de var böyle merkezler. İnsanlar fuardan fuara servislerle gidip geliyorlar. Orada yaşamıyorlar. İstanbul’da iş yapanlar Beylikdüzü’ne bile zor giderken o bölgeye nasıl gidip gelecekler? Yapılan konutların çoğu boş kalacak. Gelişmesi için çok farklı projeler ortaya konulmalı” diye konuştu.

Kiracı ile konut buluşamıyor

İstanbul’da konut sahibi olmayan insanların çoğunlukta olmasına karşın konut fazlalığı yaşanmasının yarattığı çelişkiye dikkat çeken Hemengül, “İhtiyaç sahiplerine konutu nasıl satacağımız belirlememiz gerek önce. Ulaşımı rahat, yaşanabilecek bölgelerde konutlara ihtiyaç var. İnsanlar her yerde yaşamıyor. Öyle olsa 300 bin konut boş olmazdı. İnsanların gelir düzeyi düşük. Önce ödeme kolaylığı planlanmalı, cazip fırsatlar yaratılmalı” dedi.

Konutzede uyarısı

Hemengül, kredi fazi oranlarındaki yükselişin inşaat sektörünü yavaşlattığını önümüzdeki günlerde ise tamamen duracağını söyledi. Hemengül, ev sahibi olmak isteyen kiracıları da dikkatli olmaları konusunda uyararak her kredinin göründüğü kadar da avantajlı olmadığını belirtti. Hemengül, “Kiralık evlerde oturanlar ‘Evim yok, 800-1000 TL kira veriyorum. Her ay 1200 TL ödeyeceğim kredi alırsam ev sahibi olurum en azından’ diye düşünüyor. Ama arada ödedikleri o fark aslında onları aşıyor. Uzun vadede ödenen aylık taksitlerin yükseleceğini düşünmüyor. Bir süre sonra o krediler ödenemez hale gelecek ve konutzedeler çıkacak ortaya” diye konuştu.

İlginç satış yöntemi

Hemengül, inşaattaki kâr marjının yükselmeye başlaması ile kredili satışların yoğunluk kazandığı dönemde müteahhitlerin farklı bir kâr elde etmeye başladığını belirterek “Olası yüzdelerin üzerine biraz daha koydular. ‘Nasıl olsa kredi alıyorlar birkaç milyar daha fazla verseler ya da metrekareye farklı fiyat koyup satsak kimse fark etmez’ diye düşündüler” dedi.

İnşaat şirketlerinin gazete ve televizyonlara verdiği “Projenin temeli atılır atılmaz yüzde 50’si satıldı” şeklindeki ilanların çoğu zaman gerçeği yansıtmadığını belirten Hemengül, ilanlarda bahsedilen satışların nasıl gerçekleştiğini şu örnekle anlattı:

“8 blokluk bir site düşünün. Bloklar, tek bir şirketin kapitali ile inşa edilmiyor. Ya kredi çekiliyor ya da sermaye ortağı alınıyor. Daha topraktan sermaye yatırımı yapan şirkete diyelim 2 blok teminat olarak veriliyor. Proje aşamasında değeri 110 bin lira olarak belirlenen daireler sermaye ortağına 80 bin liraya veriliyor. Konut satın almaya gidiyorsunuz, gider gitmez ‘2 bloku sattık’ diyorlar. Bu durum tüketici için cazibeyi arttırıyor. Her gelene ‘Elimizde az yer kaldı acele edin’ deniyor. Proje aşamasında 110 bin liradan aldığınız daire inşaat bitimine doğru 115 bin liraya çıkıyor. ‘Daha satın alırken kazandım’ diye düşünüyorsunuz. Eşinizi dostunuzu çağırıyorsunuz. Onlar da alıyor. Bütün bloklar satılıyor. Son 5 daire kalıyor. ‘Artık tamam site doldu’ diyorsunuz. Bu arada fiyat 130 bine çıkıyor. Herkes taşınmaya başlarken sermaye ortağının teminatı olan 2 blok birden satışa çıkıyor. Ayrı bir rant kapısı açılıyor burada. Sermaye veren kişi iki sene bekliyor ve parasını faizi ile konut satışından kazanıyor. 80 bine aldığı dairenin fiyatı 130 bine fırlıyor. Bu durum talebi de projenin cazibesini de düşürüyor.”

FOTOĞRAF: SERKAN YILDIZ