AKP’nin iktidara geldiği 2002 sonlarından itibaren sermaye birikiminin yükselen bir biçimde inşaat odaklı dizaynıyla beraber, birikimin aktörleri de yeni kimlikleri ile sahne aldılar. Konut, ofis, AVM, kentsel altyapı, donatı vs. biçimlerine bürünen inşaat sektörü ürünlerinin üretici aktörleri, gayrimenkul yatırım ortaklığı, müteahhit, işletmeci, değerleme kuruluşu gibi sıfatlarla sektördeler. Bunlardan sektöre hükmedenler daha çok gayrimenkul yatırım ortaklıkları, yani GYO’lar. Sayıları bugün için 24’e ulaşan, 5’i için de faaliyet izni tanınan GYO’lar, “gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak suretiyle faaliyet gösteren özel bir portföy yönetim şirketi” olarak tanımlanıyor. GYO’lar, inşaat projelerinin finansmanına kaynak sağlayan şirketler. GYO’lar, inşaat projelerini, borsaya yatırım yapan irili ufaklı, yerli-yabancı yatırımcıdan, gayrimenkul yatırım ortaklığı payları karşılığında topladıkları paralarla finanse ediyorlar.

Yasalar, GYO’ları, görünürde “müteahhit”likten ayırıyor. Onlara, makine parkı vs. sahibi olmayı yasaklıyor. Projelerini “müteahhitlere” yaptırabilirsin, diyor. Müteahhit, görünürde GYO’nun emrinde. Tabii ki birçok GYO’ya hükmeden grubun müteahhit şirketi de var. Ya da çoğu, Ağaoğlu, GAP, Varyap gibi büyük müteahhitlik şirketleriyle birlikte çalışıyorlar.

Sayıları 2012 Kasım itibarıyla 24 olan GYO’ların aktif büyüklükleri 22 milyar TL’yi, piyasa değerleri de 14 milyar TL’yi buluyor. GYO aktiflerinin üçte biri tek başına TOKİ iştiraki Emlak Konut’a ait.

AKP rejimi, inşaata dayalı birikimde en önemli katkıyı inşaatın en önemli girdisi olan arsayı temin ederek sağlıyor. TOKİ, RTE’ye doğrudan bağlı denetim dışı bir dev kuruluş olarak yeniden dizayn edilirken, kamu arsalarını bünyesinde bulunduran Arsa Ofisi, TOKİ’ye dahil edildi. Böylece sınırsız kamu arazisini kullanma yetkisi TOKİ’ye geçti. TOKİ de kâh iştiraki Emlak Konut acılığıyla bu arsaları kullanıp sektöre katkı yaptı, kâh arsaları ham haliyle ihaleli ya da ihalesiz inşaat baronlarına satarak onlara alan açtı.

***

Sektörü sürükleyen güç durumundaki Emlak Konut, eski Emlak Bankası’ndan miras bir kuruluş. TOKİ’nin verdiği arsaları müteahhitlerle ortak, prestijli konut yatırımında kullanıyor. Ağaoğlu, Varyap, GAP, Aşçıoğlu gibi büyük müteahhitler, Emlak Konut üstünden TOKİ’nin en önemli partnerleri.

GYO’lar arasında aktif büyüklüğüne göre ikinci sırayı Torunlar GYO alıyor. Şirketin kurucusu Aziz Torun, RTE’nin imam hatipli arkadaşı olduğunu saklamıyor ve devasa yatırımlar yürütüyor. Ankara’nın en büyük AVM’si Ankamall’un sahibi Torunlar, şimdi Mall of İstanbul’un yapımını sürdürüyor. Arsayı TOKİ’den aldılar. Büyük bir alışveriş merkezi, ofis, rezidans ve otelden oluşan proje 350 milyon dolarlık dev bir yatırım. İmam hatipli Aziz, Özelleştirme İB’den aldığı eski Paşabahçe rakı fabrikasına da otel yatırımı hazırlığında.

Torunlar GYO’nun yanı sıra, Zeytinburnu kuleleriyle İstanbul siluetinin canına okuyan Saf GYO, dikkat çeken bir başka yeni türeme inşaat baronlarından. Acıbadem’de Akasya yatırımı süren grup, hızlı bir yükseliş halinde. Kiler, bir diğer AKP’liliği tescilli inşaat baronu.

***

İnşaatın, sermaye birikiminin başat kulvarı durumuna geçmesi ile özellikle “İstanbul’u satmak” sloganı ile birlikte, 1970’li yılların sanayicileri inşaatçı kesildi. Bankalar, yüzlerini inşaata dönerek GYO’lar kurdu. Bunlardan İş GYO, aktif sıralamasında ilk sırayı alanlardan. İş Kuleleri, eski sanayicilerden Eczacıbaşı ile birlikte gerçekleştirilen Kanyon, Tuzla’daki Çınarlı Bahçe, portföyündeki başlıca projeler. Yapı Kredi, Vakıf, Halk, TSKB, gayrimenkul işinden eksik olmayan diğer finans kuruluşları. Doğuş, Dinçkök ailesi (Akmerkez), Akfen, Yeşil, Nurol, Alarko, Narin (Martı) geçmişte sanayici kimlikleriyle tanınan ama “İnşaat ya resulallah!..” furyasından geri kalmayan, bunun için de GYO’lar oluşturan diğer büyük sermaye grupları.

GYO listesinde Ağaoğlu, GAP, Varyap gibi büyük inşaat firmalarının; Zorlu, Tahincioğlu, Çiftçiler, Oyak, Eczacıbaşı, Hattat gibi sanayici-yatırımcı grupların isminin olmaması, bunların sektördeki rollerinin küçük olduğu anlamına gelmiyor elbette. Kâr ve sermaye birikimi inşaatta ise artık herkes inşaatçıdır.

Özellikle inşaatçı karakterleri eski ve başat olan gruplar, AKP ile daha yakınlaşarak daha çok TOKİ ile partnerlik ilişkisi ile büyümekteler. Sermaye Piyasası Kurulu’nun denetiminde GYO olmanın “sıkıntısına” gelmeden alaturka büyüme tarzıyla ilerlemekteler. Bunun en çarpıcı örneği Ali Ağaoğlu’dur. Bir zamanların finans ikliminin kabına sığmaz ismi Banker Kastelli’ye benzetilen Ağaoğlu’nun, dileyelim, sonu benzemesin!