AVM kiralarına kanuna aykırı dev zam

Türkiye Odalar Borsalar Birliği (TOBB) Başkanı Rifat Hisarcıklıoğlu, yönetim kurulu başkanlığını yaptığı AVM'deki mağazaların kiralarına yüzde 98.2 oranında zam bindirdi. TÜİK bu yıl kira artış oranını yüzde 34.5 olarak belirlerken, Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi de yıllık kiranın 12 aylık TÜFE artışına göre yapılmasını öngörüyor. Güven vermeyen TÜİK rakamlarına Hisarcıklıoğlu başkanlığındaki AVM yönetimi de uymadı ve bunun üç misline yakın zam uyguladı.

Sözcü'den Deniz Ayhan'ın haberine göre, AVM'de Aralık 2021'de 12 bin 770 lira olan 57 metrekarelik bir yerin aylık kirası 25 bin 308 liraya yükseldi. İşletmeciler, yüksek zamma itiraz ederek “Kira uyarlama” davası açtı. Ankara'nın en büyük AVM'lerinden biri olan Oran semtindeki Panora Alışveriş Merkezi'nde, Aralık 2021'de 12 bin 770 lira olan bir yerin aylık kirası, artışın ardından 25 bin 308 liraya yükseldi. Birçok mağaza ve dükkan sahibi yüksek zamma isyan ederek, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurdu ve “Kira uyarlama” davası açtı.

Panora AVM'de yemek katında 57 metrekarelik bir restoran işleten Mustafa Avcı, kiralara yapılan zamma, tüm esnafın tepki gösterdiğini ve 15 yıllık kiracılık döneminde ilk kez dava açmak zorunda kaldığını belirterek şunları söyledi:

YETERLİ KÂRLILIK BAHANESİ

“Alışveriş merkezlerinin hepsinde ilk yıllarda metrekare birim fiyatları dolar ya da Euro üzerindendi. Ekonomi daralınca, rakamlar iyileştirildi ve hükümetin aldığı kararla da TL'ye dönüldü. Panora AVM'de de kısmen buna uyuldu. Ancak AVM'yi zamanında borsaya açtıkları için yeterli kârlılık olmamasını sebep gösterip şimdi indirimleri de kaldırdılar.”

‘ESNAFIN YANINDA DURMASI GEREKİRKEN ZAM YAPIYOR'

Panora AVM'de yaşanan sorunları anlatan restoran işletmecisi Mustafa Avcı, yeni fiyat düzenlemesine bütün AVM esnafının tepki gösterdiğini söyledi. Konuyu yargıya taşıdıklarını belirten Avcı, “Kirayı zamanında ödemeyenlere aylık yüzde 2 faiz uyguluyorlar. Elektrik faturalarımıza da BEDAŞ'tan aldıkları birim fiyat üzerine ek yapıyorlar. Ticaret Bakanlığı'nın kanunla belirlediği birim fiyatlarına fahiş rakamlar yansıtarak bizleri mağdur ediyorlar. Asıl üzücü taraf da bu AVM'nin yönetim kurulu başkanının; esnafın bizatihi yanında durması gereken TOBB Başkanı Rifat Hisarcıklıoğlu'nun olmasıdır” ifadelerini kullandı.

PANORA AVM'DEN AÇIKLAMA

Söz konusu haberin ardından Panora AVM'den de bir açıklama geldi. 

Açıklamada, şu ifadelere yer verildi:

İŞLETMECİ AVCI'DAN AÇIKLAMA

Panora AVM'de yemek katında restoran işleten Mustafa Avcı da, söz konusu haberin kamuoyuna yansımasının ardından bir açıklama yaptı.

Avcı'nın açıklamasında şu ifadeler kullanıldı:

1-Borçlar kanununa uygun bir biçimde kira zammı yapıldığı iddiası doğru değildir. Önceki dönemlerde pandemi ve müsilaj sebebiyle değişen ekonomik koşullar nedeniyle kiralarımız 12.000 TL ye avm yönetimi tarafından uyarlanmıştı. Ancak bu uyarlamayı yaparken kanunun arkasına sığınarak bir indirim yapmak olarak göstermeye çalıştılar. Oysa ki; bir ticari şirket hissedarlarına sormadan/izin almadan kira indirimi yapamaz, bahsi geçen kiranın uyarlaması bir indirim değil kiranın avm tarafından gelişen ekonomik şartlara uyarlanmasıdır. 

Yapılan bu uyarlamadan sonra yine tek taraflı olarak avm yöneti tarafından borçlar kanunun aykırı olarak kısa zamanda 2 defa olamak üzere fahiş kira artışı yapılmıştır. 

2-Şirketimize karşı açılan tahliye talepli dava dilekçesinde aynen şu ifadelere yer verilmiştir;

"..yaşanan küresel salgın nedeniyle müvekkil Şirket Yönetim Kurulu; bazı aylarda hiç kira alınmamasına bazı aylarda ise iskontolar yapılmasına karar vererek bu süreçte kiracılarına destek olmuşlardır. 

 Şöyle ki;

•2020 Nisan ve Mayıs aylarında davalıdan hiç kira alınmamıştır.

•2020 Haziran ayında yüzde 29 +  yüde 70 iskonto yapılmıştır.

•2020 Temmuz ve Ağustos aylarında hiç kira alınmamıştır.

•2020 Eylül, Ekim ve Kasım aylarında yüzde 29 + yüzde 80 iskonto yapılmıştır.

•2020 Aralık ve 2021 Ocak ve Şubat aylarında aylık asgari kira bedeli alınmayarak sadece yüzde 7,2 Ciro kirası alınmıştır.

•2021 Mart, Nisan ve Mayıs aylarında aylık asgari kira bedeli alınmayarak sadece yüzde 12 Ciro Kirası talep edilmiştir.

•2021 Haziran ayında yüzde 29 + yüzde 35; 2021 Temmuz ayında ise yüzde 29 + yüzde 25 iskontolar yapılmıştır. Ancak borçlunun ödeyeceği kira bedelleri çok fazla indirilmiş olmasına rağmen indirilen bu kira bedellerini dahi ödememiştir..." şeklinde bir ifade yer almaktadır.

Görüldüğü üzere değişen ekonomik şartlara göre kiramızı tek taraflı uyarlayan Avm yönetimidir. Ancak kanunun arkasına sığınmak suretle bunu geçici bir indirimmiş gibi göstermiş sonra da indirimi kaldırdım diyerek fahiş zamlar yapmıştır. AVM nin yaptığı işlem kanunun arkasına dolanma işlemidir. 

3-T.C. Ticaret Bakanlığı tarafından alışveriş merkezleri ile ilgili olarak, alışveriş merkezlerinin nitelikleri ile açılış, faaliyet ve denetimlerine ilişkin usul ve esasların düzenlendiği Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik 26/02/2016 tarihli ve 29636 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Yönetmelik ile alışveriş merkezlerinin nitelikleri detaylandırılarak bu yapıların projelendirilmesi ve ruhsatlandırılmasına ilişkin kurallar belirlenmiştir.

Bahsi geçen yönetmeliğin “Rayiç Bedel Tespiti” başlıklı 13. Maddesine göre;

"MADDE 13 – (1) Tahsis edilen işyerlerinin rayiç kira bedeli alışveriş merkezi malikince tespit edilir.

(2) Rayiç bedelin tespitinde, tahsis edilen işyerinin büyüklüğü ve alışveriş merkezi içindeki konumu, alışveriş merkezinin büyüklüğü ve bulunduğu yer, potansiyel iş hacmi ve ciro gibi hususlar dikkate alınır." şeklinde bir ifade yer almaktadır. 

Aynı yönetmeliğin “Rayiç Bedel Tespiti”başlıklı 13. Maddesine göre,  kiracısı olduğumuz AVM de bulunan dükkanlar ile ortak alanlarda bulunan işyerlerinin rayiç kira tespiti yapılması gerekirken bugüne kadar yapılmamıştır. Bu konudaki yönetmelik hükümlerine aykırı işlemler nedeniyle Şirketimizden fahiş miktarda kiralar talep edilmiştir.

4- Bahsi geçen yönetmeliğin “Ortak Giderler” başlıklı 11. Maddesine göre;

“Ortak giderler”

MADDE 11 – (1) (Değişik:RG-30/12/2016-29934) Ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, ısınma, yenileme niteliğinde olmayan bakım-onarım, güvenlik ve temizlik gibi belirli dönemlerde tekrarlanan ve alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak giderler, alışveriş merkezindeki perakende işletmeler ile alışveriş merkezi yönetimi tarafından oy birliğiyle bir gider paylaşım usulü belirlenmemiş olması durumunda perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılır. Müştereken belirlenen gider paylaşım usulü en fazla beş yıl süreyle uygulanır.

(6) Ortak gider katılım payları perakende işletmelerden yazılı olarak talep edilir ve bu yazıda giderlerin tür ve tutarları ayrı ayrı belirtilir.

(7) (Değişik:RG-30/12/2016-29934) Alışveriş merkezi yönetimince her yıl mart ayı sonuna kadar, bir önceki yılın ortak giderleri ile ortak kullanım alanı gelirlerine ilişkin rapor hazırlanarak alışveriş merkezindeki perakende işletmelere gönderilir. Bu raporda; her bir perakende işletmeden tahsil edilmesi gereken ve tahsil edilen ortak gider katılım paylarına, ortak kullanım alanlarından elde edilen gelirlere ve ortak gider katılım payından yapılan ödemelere ilişkin bilgiler ile her bir gider türü için ortak gider hesaplamalarına yer verilir. Perakende işletmelerce talep edilmesi halinde, ortak kullanım alanlarından elde edilen gelirler ile ortak gider katılım paylarından yapılan ödemelere ilişkin belgelerin birer örneği alışveriş merkezi yönetimince perakende işletmelere verilir.

(8) Ortak gider katılım payları tahsilat amacı dışında kullanılamaz. Ortak kullanım alanlarından elde edilen gelirler ortak giderlerin karşılanmasında kullanılır.

(9) (Değişik:RG-30/12/2016-29934) Alışveriş merkezi içindeki perakende işletmeden, bu maddeye göre tahsil edilmesi gerekenden daha az ortak gider katılım payı tahsil edilmesi durumunda, tahsil edilmeyen kısım işyeri malikince karşılanır.

(10) Kiraya verilmemiş işyerlerine ait ortak gider katılım payları bu işyerlerinin maliklerince karşılanır.

(11) Bu maddenin uygulanmasından alışveriş merkezi maliki ile yönetimi müştereken sorumludur.” Şeklinde bir düzenleme yapılmıştır. 

Anılan Yönetmeliğin içeriğinden ve AVM Yönetiminin uygulamalarında da açıkça anlaşılacağı üzere;

AVM de, “Yenileme Niteliğinde Olmayan” bakım ve onarım giderleri ile “gayrimenkulün aynına ilişkin olmayan” ortak giderler tarafımızdan istenebilecektir. Oysa ki; yönetmeliğin ve daha da önemlisi Borçlar Kanunun ilgili  hükümlerine aykırı olarak “kiracı sıfatı ile “ tarafımızdan istenmesi mümkün olmayan giderler tarafımızdan talep edilmektedir. 

Yine aynı yönetmelik hükümleri gereği; tarafımızdan talep ettiğiniz “ortak gider katılım payları”na ilişkin olarak tarafımıza gönderdiğiniz yazılarda giderlerin tür ve tutarları ayrı ayrı gösterilmesi gerekirken, hiçbir açıklama yapılmadan “ortak gider” adı altında paralara talep edilmektedir. 

Yönetmeliğin 11. Maddesinin 7. fıkrası gereğince; her yılın mart ayı sonunda bir önceki yılın ortak giderleri ile ortak kullanım alanı gelirlerine ilişkin rapor hazırlanarak alışveriş merkezindeki perakende işletmelere gönderilmesi gerekirken bugüne kadar bu hususu tam olarak karşılar nitelikte hiçbir yazı tarafımıza gönderilememiş, tüm ödemelerimiz muğlak bırakılmıştır. Adı geçen yönetmelik maddesi gereği ortak giderlere ilişkin gelirler ile gelirlerin karşılaştırılmalı olarak bildirilmesi gerekmekte iken bu lazımeye bugüne kadar uyulmamış, ortak alanların gelirleri ile giderlerine ilişkin hiçbir belge tarafımıza verilmemiştir. 

Ortak alan gelirlerinin ortak alan giderlerine kullanıldığına dair tarafınızca bir defterde tutulmadığı Avm yönetiminin de bilgisindedir. Bu manada bu yönetmelik hükmüne uygun olarak bir defter kaydı olmadığı anlaşılmaktadır. Ayrıca ortak alan giderinin ortak alan gelirinden fazla olması halinde de kalan bakiye miktarında yönetimce ödenmesi gerekirken bugüne kadar bu hususlar denetlenmediğinden bu konuda da denetim yapılmamıştır. 

Kiraya verilmeyen alanlara ilişkin de, yine ortak gider borcu tahakkuk ettirilip AVM nin maliklerinden tahsil edildiğine dair de bir işlem yapılmadığı da herkesin malumudur. 

BU NEDENLE TARAFIMCA AVM YE İHTAR GÖNDERİLEREK TARAFIMCA FAZLA ÖDENEN AİDATLARIN İADESİ İSTENMİŞ ANCAK BU AİDATLAR İADE EDİLMEMİŞTİR. HALEN ALACAĞIM OLAN BİR AVM YE AİDATI ÖDEMEME NEDENİMDE BUDUR. 

TARAFIMDAN FAZLACA İSTENEN AİDATLARIN İADESİ İÇİN DAVA AÇACAĞIMDAN BU ALACAKLARIM TARAFIMA ÖDENENE VE ARAMIZDAKİ CARİ HESABA GÖRE ALACAKLARIMA DENK GELECEK KADAR BİR BORÇ TAHAKKUKU YAPILANA DEK AİDAT ÖDEMEYECEĞİM. ALACAĞIM OLAN BİR AVM YE KARŞI CARİ HESAPLARA GÖRE BİR BORCUM BULUNMAMAKTADIR. 

Dolayısıyla AVM yönetimi birçok kiracısının kira borçlarını 'ters fatura' kesmek suretiyle silmiş, bazı kiracılarına toplu para ödemek (yine fatura kesilmek suretiyle) suretiyle kira sözleşmelerini feshetmiştir. Ancak bu durumdan hissedarlarına bilgi vermemiştir.