Kiracı ve ev sahipleri dikkat

TBMM Adalet Komisyon, kira artış oranlarına ilişkin madde dışında tasarının, kiracı-ev sahibi ilişkilerini düzenleyen bölümünü bitirdi.

Kiracının korunması ilkesi doğrultusunda hazırlanan, konut ve iş yerini kiraya verenlerin menfaatlerinin de gözetildiği tasarının, kabul edilen bölümünde yer alan düzenlemelere göre, mal sahibi, kiralık yeri kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmekle yükümlü olacak.

Kiralık yerle ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri mal sahibi karşılayacak.
Kiraya veren, sözleşmede aksi öngörülmemişse, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanacak. Buna göre, mal sahibi, kiraya verdiği konutta sürekli rutubet oluşması gibi durumlarda, bunun giderilmesinden sorumlu olacak.

Gayrimenkulu kiralayan, mal sahibinden kiralanan yerle ilgili ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilecek. Bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, bu ayıbı mal sahibi adına gidertebilecek ve bundan doğan alacağını kira bedelinden kesebilecek. Ayıbın verilen sürede giderilmemesi durumunda, kiracı sözleşmeyi feshedebilecek.

Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra kiralanan yer herhangi bir nedenle el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olacak.
 

Elektrik ve su borcu

Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa ısıtma, aydınlatma ve su gibi yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödeyecek.

Kiraya verenler, konut ve çatılı iş yerlerinde, sadece kira bedelini değil, elektrik ve su gibi yan giderleri de ödemeyen kiracılara karşı, temerrüt sebebiyle tahliye davası açabilecekler.
 

Uyarıya rağmen balkonda mangal yapan kiracı

Sözleşmeye uygun olarak özenle kullanacak ve komşulara gerekli saygıyı gösterecek kiracının, bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, en az otuz gün süre vererek, durumunu düzeltmesi için ihtarda bulunacak. Ancak, kiracının davranışları komşular tarafından çekilmez hale gelirse, ev sahibi yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilecek. Uyarıya rağmen yüksek sesle müzik dinleyen, gürültü patırtı, balkonda mangal yapan kiracının sözleşmesi iptal edilebilecek.
 

Temizlik ve bakım giderleri

Kiracı, kiralanan yerin olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlü olacak. Mal sahibi, konut veya iş yerinde kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilecek.
 

Değer artışının karşılığını isteyemeyecek

Kiracı da ev sahibinin yazılı rızasıyla konut veya iş yerinde yenilik ve değişiklikler yapabilecek. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler dolayısıyla kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemeyecek.

Mal sahibinin yazılı rızasını almadıkça kiracı, kira ilişkisini başkasına devredemeyecek. Ancak kiraya veren, iş yeri kiralarında ''haklı bir sebep olmadıkça'' bu rızayı vermekten kaçınamayacak.

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralanan yeri geri verirse, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre ödeme yapmakla sorumlu tutulacak. Yeni kiracı bulunması durumunda, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecek.

Gayrimenkulu kiralayanın ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilecek.

Kiracı, kiralanan yeri ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri verecek. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanım dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu olmayacak.

Kiraya veren, kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları hemen yazılı olarak bildirecek. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulacak. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı halinde kiracının sorumluluğu devam edecek.
 

Depozitoya sınırlama

Konut ve çatılı iş yerlerinde, mal sahibine verilen depozito miktarı, 3 aylık kira bedelini aşamayacak. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, mal sahibinin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatıracak. Güvence senetleri ise bankaya depo edilecek. Banka güvenceleri ancak, iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecek.
 

Ekonomik kriz dönemlerinde kira bedeli

Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, başlangıçta belirlenen kira bedeli, özellikle kanun gereği sözleşmenin süresinin uzatıldığı durumlarda, ekonomik koşullara bağlı olarak değiştirilebilecek. Böylece kiraya verenin, konut veya iş yerinin durumuna göre uygun bir kira bedeli elde etmesine olanak sağlanacak.

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecek. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına (peşin, hemen ödenme) ilişkin anlaşmalar geçersiz olacak, en fazla doğmuş olan borcun iki katı oranında ceza öngörülebilecek.
 

Sözleşmeyi tek taraflı sona erdirme hakkı

Konut ve iş yeri kiralarında kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılacak. Ancak kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecek. Düzenlemeyle, kiraya verene, tazminat ödemekle yükümlü olmaksızın, sözleşmeyi tek taraflı sona erdirme hakkı tanınmış olacak.

Eş rızası aranacak

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyecek. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilecek.

Kira sözleşmesi sona erdirmede yeni dönem

Gayrimenkul Kiraları Hakkı'nda Kanun'da, kiraya verenin, kendisinin, eşinin ve çocuklarının konut ve iş yeri ihtiyacı ileri sürülerek tahliye davası açabileceği öngörüldüğü halde, tasarıya göre, ''kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin gereksinimi sebebiyle, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilmesine'' olanak sağlanacak. Böylece, kiraya verenler, üstsoyunun (örneğin, babasının veya büyük babasının) ve altsoyunun (torunlar) konut veya iş yeri gereksinimini ileri sürerek tahliye davası açabilecekler.

Bugünkü düzenlemeye göre, ''Oğlum evlenecek. Kızım gelin olacak'' şeklindeki gereksinimlerle tahliye davası açabilen kiraya verenler, tasarıdaki düzenlemenin yasalaşmasından sonra, ''Babam, dedem, torunum veya evlatlığım oturacak'' gibi gerekçelerle de kira sözleşmelerini dava yoluyla sona erdirebilecekler.

Mal sahibi, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunduğunu kira sözleşmesinin kurulduğu sırada bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla bitirebilecek.

Ev sahiplerine hapis cezası kalkıyor

Gereksinim ileri sürülerek boşaltılan konut ve iş yerlerinin, 3 yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanamayacağına ilişkin mevcut düzenleme, tasarıda da korunmakla birlikte, ''yeniden kiralama yasağına'' aykırı hareket eden kiraya verenler için öngörülen 6 aydan 1 yıla kadar hapis ve 3 yıllık kira bedeli tutarınca ağır para cezası kaldırılacak. Bunun yerine, kiraya veren, söz konusu yasağa aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına, son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacak. Ürün kirası bölümüne geçerek tasarının 362. maddesine gelen Komisyon, çalışmalarına öğle arası verdi.