İş yeri sahibi tahliye edemeyecek

Resmî Gazete'de yayımlanan bir kanun ile koronavirüs nedeniyle sıkıntı yaşayan esnaf rahat bir nefes aldı. Yapılan düzenlemeye göre iş yeri sahibi bu süreç içerisinde kirasını ödeyemeyen kiracısı için tahliye kararı alamayacak icraya veremeyecek.

İstanbul Barosu avukatlarından Nil Merve Çelikbaş Şeker, Cumhuriyet'in sorularını yanıtladı.

Koronavirüs salgınıyla birlikte ekonomik olarak en fazla kaygı taşıyan kesimlerden biri de esnafların da içinde olduğu iş yeri sahibi olan kiracılar. Yeni çıkarılan yasa ve kararnamelerde, iş yeri sahiplerini bu noktada rahatlatacak düzenlemeler var mı?

Kovid-19 salgını nedeniyle, 26/3/2020 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı Kanun ile 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenmemesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı düzenlenmiştir. Bu düzenleme, özellikle anılan tarih aralığında işleyen kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle kiracının tahliye edilmesinin de önüne geçmektedir. Bu dönemdeki kira bedellerinin ödenmemesine yönelik yapılan ihtarlar, “haklı ihtar” olarak kabul edilmeyecek ve ileride açılabilecek bir kira sözleşmesinin feshi davasına konu teşkil etmeyecektir. Söz konusu tarih aralığında ödememe nedeniyle tahliye talebiyle bir icra takibinin başlatılması halinde de bu durumda kiraya verenin tahliye talebi karşılanmayacak ve söz konusu icra takibi kira sözleşmesinin feshine sebebiyet vermeyecektir.

Birçok AVM bu süreçte kapanma kararı aldı. 19.03.2020 tarihli T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından Koronavirüs Tedbirleri Genelgesi kapsamında; pek çok iş yerinin geçici süreliğine faaliyetlerine ara verildi. Bu idari ve işletmesel karardan etkilenen ve faaliyetlerine ara veren işyeri sahipleri bu sürede kira ödemek zorundalar mı?

Genelge kapsamında kapatılan işyerleri ile bazı AVM yönetimleri tarafından kapatılan AVM’ler açısından, öncelikle bu duruma sebep olan olgunun salgın hastalık nedeniyle mücbir sebep hali teşkil ettiği unutulmamalıdır. Mevzuatımıza göre, kiraya veren, sözleşme süresince kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırı durumun mevcut olması nedeniyle, Genelge kapsamında veyahut AVM yönetiminin aldığı karar gereği salgın hastalık sebebiyle işyerine açamayan iş yeri sahibinin kural olarak bir kira bedeli ödeme yükümlülüğü bulunmamaktadır.

Ayrıca, çoğu AVM’de özellikle ödenmekte olan kira bedelinin içinde alışveriş merkezinin ortak giderlerinden olan ısınma, aydınlatma, güvenlik görevlisi harcamaları da bulunmaktadır. Alışveriş merkezi kapatıldığı için kiraya veren bu harcamalardan tasarruf ettiği halde, kira bedeli içinde bunların aynen tahsil edilmeye devam edilmesi, aynı zamanda kiraya verenin sebepsiz zenginleşmesine sebebiyet verdiği için kiracıların, ödeme yapmaları halinde bunların iadesini talep etme hakları da mevcuttur.

Nil Merve Çelikbaş Şeker

Özellikle bazı işyerleri, Genelge kapsamına girmemesine rağmen faaliyetine geçici bir süreliğine ara verme kararı almıştır. Bunun yanında, bazı AVM veya iş merkezlerinde ilgili AVM veya iş merkezi yönetiminin aksi yönde bir işletmesel kararı bulunmamasına rağmen bu süreçte iş yerlerini kapattıkları görülmektedir. Bu iş yerleri için kira ödeme yükümlülüğü devam etmekte midir?

Bu kapsama giren işyerleri için kiracının 1/3/2020-30/6/2020 dönemi arasında kira bedelinin ödenme zamanı zımnen ertelenmiş ve fakat ödeme yükümlülüğü ortadan kaldırılmamıştır. Bu işyerleri için kural olarak kiracılar, anılan döneme ilişkin ileride sözleşmede yazılı faiz miktarı üzerinden veya yasal faizleriyle birlikte kira bedelini ödemekle yükümlüdürler. Bu nedenle, eğer koşulları mevcutsa kiracının KOVİD-19 sebebiyle ifa imkansızlığı durumunu ve ortaya çıkan riskin paylaşılması yönündeki ihtarını yazılı bir şekilde kiraya verene bildirmesi oldukça önemlidir. Söz konusu yazılı bildirimin yapılmaması durumunda, kiracı, özellikle 1.7.2020 tarihinden sonraki ödememe durumu nedeniyle sözleşmenin feshi dahil söz konusu durumun tüm hukuki sonuçlarına katlanmakla yükümlüdür. Bu noktada, salgın hastalık sebebiyle iş yapamaz durumuna gelen işyeri sahiplerinin, kira bedelini ödeyememe durumları hususunda kiraya verene mümkünse noter vasıtasıyla yazılı ihtar göndermeleri süreçte haklılıklarını göstermeleri açısından önemlidir.

Bir diğer konu da kira artışları. Kontrata göre kira artış dönemi gelen işyerleri zor durumda. Bu yönde bir düzenleme var mı?

Henüz bu konuyla ilgili salgın hastalık sebebiyle özel bir düzenleme yapılmamıştır. Bu nedenle genel hükümler gereği bu konunun yorumlanması gerekir.

Bu çerçevede, işyeri faaliyetinin virüs nedeniyle etkilenmesi ve kira bedelinin ödenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede kiracı aleyhine değişmesi halinde kiracı da kira bedelini henüz ödememiş veya ödemenin aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak (“ihtirazı kayıtla) ödemişse öncelikle kira sözleşmesinin tarafları arasında bu konuda bir sulhun sağlanması gerektiği kanaatindeyiz. Taraflar arasında bu yönde bir anlaşmanın sağlanamaması halinde ise, kiracı, ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını ve bu nedenle kira bedelinin indirilmesini isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

Çıkarılan kararnameler doğrultusunda bu dönem kira ödemeyen ya da artış yapmayanlar, mal sahibi tarafından tahliye ya da sözleşme feshi gibi bir yaptırımla karşılaşabilirler mi?

01/07/2020 itibarıyla kira bedelini ödemeyenler veya sözleşmede yazılı artış oranı üzerinden ödemeyenlerin durumu ile ilgili ikili ayrım yapmakta fayda vardır. Birinci grup olarak adlandırdığımız, Genelge kapsamında kapatılan işyerleri ile bazı AVM yönetimleri tarafından kapatılan AVM’ler açısından söz konusu idari veya işletmesel karar ortadan kalkana kadar kural olarak herhangi bir kira bedeli ödeme yükümlülükleri bulunmamaktadır.

Burada, özellikle Genelge ile kapatılan işyerleri açısından kira sözleşmesinin incelenmesinde fayda vardır. Zira, bazı işyerleri örneğin kuaför salonu olarak kullanılmasına rağmen taşınmazın sözleşmede sadece işyeri olarak kullanıldığının belirtildiği görülmektedir. Bu tür sözleşmelerin mevcut olması halinde, işyeri faaliyeti gereği Genelge kapsamına giren ve fakat kira sözleşmesinde söz konusu işyeri kullanım amacının yazılmadığı kira sözleşmeleri için kiracıların doğrudan ödememe haklarının mevcut olduğunu belirtmek güçtür. Bu durumda olan işyeri sahiplerinin, ispat hukuku açısından mücbir sebep nedeniyle mecuru kullanamama ve ödememeye ilişkin olarak kiraya verene yazılı bildirimde bulunmasının süreçte büyük önem arz etmektedir.

Aynı şekilde, ikinci grup olarak adlandırdığımız Genelge haricinde olan herhangi bir idari veya AVM yönetimi gibi işletmesel karara dayanmaksızın işyerinin kendisine ait işletmesel kararı gereği faaliyetine geçici bir süreliğine ara veren işyerlerine değinmek gerekecektir. Yine bu gruba giren işyerleri için de, ispat hukuku açısından virüs nedeniyle işyerini kullanamama ve ödememeye ilişkin olarak kiraya verene yazılı bildirimde bulunulması önemlidir. Şuandaki mevcut durumda, 7226 sayılı Kanun’a dayalı olarak hiçbir yazılı bildirimde bulunmayan ve bulunmayı da düşünmeyen özellikle büyük çoğunluğunu esnafların oluşturduğu birçok işyerinin mevcut olduğunu gözlemlemekteyiz. Bu durum nedeniyle ileride birçok hukuki ihtilafın ve sulh hukuk mahkemeleri nezdinde dava yoğunluğunun yaşanacağını öngörüyoruz. Burada belirtilen yazılı bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeyen kiracıların,  hiç ödenmeyen veya eksik ödenen kiraya ilişkin ileride tahliyeye yönelik dava ve icra takipleriyle karşılaşmaları kuvvetle muhtemel olacak ve ayrıca kira sözleşmeleri de haklı nedenle kiraya verenler tarafından feshedilebilecektir.

Mustafa BÜYÜKSİPAHİ