Alışveriş merkezlerinin geleceği

Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği (AMPD) Başkanı Nuşin Oral,  2008'de, 40-50 bin metre kare civarındaki orta büyüklükteki bir alışveriş merkezinin yıllık cirosunun yaklaşık 250 milyon dolara denk geldiğini, 2009'da da beklentilerinin bu durumu koruma yönünde olduğunu belirtti.

Yeni açılan mağazaların katkısıyla 2008'de alışveriş merkezlerinin metre karesinin yüzde 22 oranında artığını, yatırımcıların, sene başında koyduğu büyüme hedeflerine göre yüzde 10'luk bir gerileme yaşadığını, buna karşın sektörün reel olarak yüzde 8 büyüdüğünü ifade eden Oral, ''2009'u kestirmek çok zor ama sektörle konuştuğumuz zaman herkes genelde büyüme hedefleyerek 2009'u planladığını söylüyor'' dedi.

AMPD Başkanı Oral, Merkez Bankası tarafından hazırlanan ''Gayrimenkul Sektöründe Gelişmeler ve Olası Sorunlar'' konulu raporda yer alan ''Ekonomide başlayan yavaşlama süreci, alışveriş merkezi işletmecileri ve bu merkezlerde faaliyet gösteren firmalar açısından sorun yaratmaya başladı'' değerlendirmesiyle ilgili olarak, şu görüşleri dile getirdi: ''Kullandıkları rakamların zaten büyük çoğunluğu da bizim sektör için oluşturduğumuz rakamlardan oluşuyor. Şu anda Türkiye'de zaten yaklaşık 202 tane alışveriş merkezi var. Ancak, 5 bin metre kare altındakileri tam listeye almıyoruz. Artık yaklaşık 5 milyon metre karelik bir büyüklüğe ulaştı. Bu alışveriş merkezlerinin yüzde 40'ı İstanbul'da, diğerleri İstanbul dışında yer alıyor. Ama baktığımız zaman Türkiye ortalaması hala her bin kişiye düşen alışveriş merkezi metre karesi olarak yaklaşık 55-60 metre kare civarında. Bu rakam bazı şehirlerimizde yüksek, örneğin Ankara'da bu rakam 200 metre kareye ulaştı. Ama karşılaştırma yapmamız gerekirse Yunanistan'da 125 metre kare, Norveç en uç noktadaki 750 metre kare ama İngiltere, Fransa, Almanya'da 250 metre kare. Bu anlamda, özellikle Ankara'da bir yoğunluk yaşanıyor. Beylikdüzü gibi yöresel noktalarda da bir yoğunluk yaşanıyor. Ama şu anda baktığımız zaman hali hazırda inşaat ve proje halinde yaklaşık 100 tane inşaatı başlamış proje var. Dolayısıyla, bunlara bakıldığı zaman bazı bölgesel yoğunluk var mı, var. Zaten Merkez Bankası raporunda buna dikkati çekmeye çalışıyor. Bunların yatırımcıları açısından bir sıkıntı yaşanabilir diyor.''


"İnşaatı süren alışveriş merkezi yatırımlarının tarihinde oynama olabilir"

Nuşin Oral, yatırımcıların, başlattıkları projeleri durdurma eğiliminde olmadığını ifade ederek, şu anda inşaatı süren alışveriş merkezi yatırımlarının tarihlerinde oynama olabileceğini, örneğin 2009'un ilk yarısında açılacak alışveriş merkezlerinin, yılın ikinci yarısına, ikinci yarısında açılacakların ise 2010'un başına kaydırılabileceğini belirtti.

Oral, dünyada genel anlamda bir finansman problemi olduğunu vurgulayarak, kredi kaynağının sektörde çok fazla kullanıldığını, özellikle Türkiye'deki alışveriş merkezi sektörüne yurtdışındaki bankaların kredi sağladığını, asıl önemli noktanın firmaların kendi fizibiliteleri ile stratejileri olduğunu ve bu oranda yatırımların devam edeceğini öngördüklerini dile getirdi.

Kriz nedeniyle alışveriş merkezlerindeki perakende mağazalarının el değiştirebileceğini söyleyen Oral, ''Çok fazla kapanma beklemek doğru olmaz diye düşünüyorum. Ama her işte olduğu gibi süreç içerisinde çok yoğun bir yatırım yapan tek tük alışveriş merkezinin başarısızlığı söz konusu olabilir. Her işte olduğundan daha fazla olduğunu düşünmüyorum. Ama alışveriş merkezlerinin içerisinde şu anda bütün dünyada da yaklaşık bu kriz nedeniyle yüzde 10-15 perakende mağazalar el değiştirebiliyor. Bazı kiracılar çıkıyor, yeni kiracılar geliyor. Perakendeciler daha verimsiz buldukları mağazalarını kapatıyorlar, öncelik sırasına sokuyorlar. Bazı değişimler yaşanabilecektir bu alışveriş merkezleri içinde'' diye konuştu.
 

Alışveriş merkezinde kiralar

AMPD Başkanı Oral, alışveriş merkezleri kiraları konusunda çok rekabetçi bir 4-5 yıl yaşadıklarını, bu dönemde arzın ve talebin yüksek olmasının, kiralama fiyatlarını yukarıya iten sebepler olduğunu dile getirerek, şu andaki piyasa şartlarının ideal olmadığını, satış düşüklüğü yaşandığını, bu dönemde maliyet kontrolünün çok önemli bir konu haline geldiğini ve bu anlamda özellikle yeni açılan alışveriş merkezlerinde 2009 yılına özel revizyonlar olması için görüşmeler yapıldığını kaydetti.

Ciro kirası uygulamasının minimum garanti bedeliyle sürdüğünü belirten Oral, bu dönemde minimum kiralama rakamları olmadan ciro üzerinden kiraların belirlenmesi doğrultusunda taleplerin olduğunu bildirdi.

Oral, bu taleplere yatırımcıların yaklaşımını aktararak, yatırımı geri dönmüş bir alışveriş merkezinin bu duruma bakış açısının, daha yeni yatırım yapmış, kredisini geri ödemekte olan alışveriş merkezlerinin görüşleriyle farklı olduğunu ifade etti.

Bir alışveriş merkezinde, ortalama bin 500, 2 bin kişi çalıştığına değinen Oral, şu anda, normal devir hızının dışında işçi çıkarmasının yaşanmadığını, perakende sektöründe bu devir hızının çok yüksek olduğunu ve işçi değişimi çerçevesinde, bu dönemde sadece çıkarılan eleman yerine yeni bir eleman almama gibi bir tutumun olabileceğini ifade etti.

Oral, lokasyonuna ve büyüklüğüne göre alışveriş merkezlerini ziyaret eden kişi sayısının yılda 10-25 milyon arasında değiştiğini belirterek, alışveriş merkezlerini kişilerin ortalama yüzde 30'unun eğlence ve gıda, geri kalanının ise alışveriş ağırlıklı olarak tercih ettiklerine dikkati çekti.
 

İstanbul'da 71 alışveriş merkezi

AMPD'den alınan bilgilere ve Jones Lang LaSalle Aralık 2008 verilerine göre, Türkiye'de bulunan toplam 202 alışveriş merkezinin 71'i İstanbul, 131'i ise Anadolu'da yer alıyor.

Alışveriş merkezleri toplamda 4 milyon 781 bin 225 metre karelik kiralanabilir alana sahip ve bu alanın bin kişiye oranı Türkiye'de 67,1 metre kare olurken, Ankara'da bu oran 184 metre kareye çıkıyor.

İnşaatı süren 82 proje ile, 2009 sonuna kadar toplam alışveriş merkezi sayısı 284'e ulaşacak ve bu alışveriş merkezlerinde toplam 7 milyon 487 bin 52 metre karelik kiralanabilir alan bulunacak.