"Devlet konut almış insanları korumalı"

Gayrimenkul sektöründeki kriz derinleşiyor. Gelişmekte olan piyasalara odaklı danışmanlık ve gayrimenkul bilgi şirketi olarak hizmet veren REIDIN’in Üst Yöneticisi (CEO) Kerim Bertrand’a göre, birilerinin canı yanacak, burada konut alanın mağdur duruma düşmemesi lazım. Devlet konut geliştiricilerinden önce vatandaşın sorununa çözüm bulmalı.

Bertrand’a göre paranız varsa ve oturmak amacıyla alacaksanız konut alın, yüzde 80 bankaya borçlanacaksanız bu dönemdeki faiz oranlarıyla altından kalkılması mümkün değil. Kerim Bertrand ile gayrimenkul sektörünün sorunlarını ve çıkış yollarını konuştuk.

-Şu anda sektör nasıl bir grafik çiziyor?

Türkiye için önemli bir sektör. Hızlıca insanların cebine etkisi olan, istihdam yaratan ve ekonominin birçok alt sektörünü de besleyen büyük bir sektör, o açıdan çok önemli bir sektör. Ama tek sektör de değil. Türkiye’de, üzerine dayanmamız gereken ve bizi kurtaracak bir sektör de değil. Her yıl yaklaşık 600 bin kadar evlilik var, yılda 120-130 bin çift boşanıyor, deprem için yenilenmeleri de düşününce önemli bir konut potansiyeli çıkıyor önümüze. Bunlar güzel tarafı, ama bir de dikkat edilmesi gereken tarafı var. Günün sonunda insanların cebinde konut alabilmelerini sağlayabilecek ya yeteri kadar para yok ya da yeni yapılan projelerde, insanların kolaylıkla ev almalarını sağlayabilecek fiyat aralıkları yok. Orada bir bozulma söz konusu.

Şu anki yaşamış olduğumuz süreç şu açıdan anormal; bunu okumayıp da hâlâ faizleri indirelim, yok işte inşa etmeye devam edelim, yok yabancıya konut satışı için konut üretelim tarzındaki yaklaşımlar tehlikeli yaklaşımlar. Çünkü esasında ayağımızı yorganımıza göre uzatmamız gereken çok ciddi bir süreçten geçiyoruz. Şu an yaşamış olduğumuz gerçekten bir kriz. Dövizin tavan yaptığı bir dönemde insanlar genellikle borçlanmaktan ciddi anlamda kaçınırlar. İnsanların yatırım kararlarında frene bastıkları bir dönem yaşıyoruz. Yani bir anda “Eyvah! İşler kötüye mi gidiyor? Döviz fırlamış, bir şeyler mi ters gidiyor. Ya boş ver, şimdilik TL bazında kirada duralım, bizim para dövizde, mevduatta kalsın, hiç ev almaya şu anda bulaşmayalım” gibi bir otokontrol var şimdi.
Paranız varsa alın

-Gayrimenkule yatırım yapmak için iyi zaman mı?

Eğer oturum amaçlı alıyorsanız ve paranız da yetiyorsa şu anki seviyelerden çok daha aşağılara gidebilme ihtimalini öngörmüyorum. Çünkü bir maliyet enflasyonu var, dövizin de yükselmesinden dolayı geliştiriciler ciddi anlamda maliyet yükü taşıyorlar ve bunu fiyatlara yansıtmış değiller. Geliştiricilerin ocak ayından beri maliyetleri yüzde 20-25 arasında artmış durumda. Şu andaki fiyatların geldiği nokta kötü bir nokta değil, alınası bir nokta. Ama paranız varsa. Borçlanmak zorundaysanız, yüzde 80’ini banka kredisiyle finanse edecekseniz, bir düşünün derim. Çünkü faizler yüzde ikilere yaklaşmış durumda. Bu oranlarda borçlanmanın hiçbir anlamı yok çünkü sizin o parayı tekrar çıkarabilmeniz yıllarınızı alacak.

Birilerinin canı yanacak

-Ne tür sıkıntılar olacak, iflaslar artacak mı, projeler yarım mı kalacak?

Proje üreticisi dövizden borçlanmış. Ülke ortalaması yüzde 30’lardayken şu anda döviz yükümlülüğü olan geliştiricilerin dövizli borçlanma oranı yüzde 70. Yani orada da biraz ayağımızı yorganımıza göre uzatmamışız. Bolca kredi, bolca finansman şimdi bir yerde ödemek zorundasınız. Satamıyorsunuz, borcunuzu ödemek zorundasınız. Ve bankanın kapısını çalarsınız vadeleri gözden geçirelim diye, banka der ki “Tamam geçirelim ama yeni finansmanda da sen şu 200 konuttan 100 tanesini bana teminat olarak ver.” Sonra vatandaş borcunu ödüyor ama geliştirici bankaya borcunu ödeyemediği için tapusunu alamıyor.

Burada esas devletin bir yerde “Dur kardeşim, bir saniye, burada tıklayan bir bomba var, burada ben önlem almak durumundayım” demesi gerekir. Faizleri aşağı çekerek değil. Günün sonunda geliştiriciye odaklı bir politika yürütülmemesi lazım. Burada tüketici olarak konut almış insanları koruyacak şekilde bunun yapılıyor olması lazım. Burada devletin geliştiriciye  sopayı göstererek, “Bana bak, bundan sonra ayağını denk al” denmesi lazım. Nüfusumuz 80 milyon, kişi başına düşen doktor ve avukat sayısından daha fazla müteahhit var. Polonya’da 40 milyonluk nüfus var, 50 tane geliştirici firma var. Bizde kayıtlı 300 bin kadar müteahhit var.

Bir varsayım var geliştiriciler inşa ettikçe hayatta kalabilirler, bu yanlış. Talebi okuyacak, finansmanını sağlayacak, satışını garantileyecek, ona göre geliştirecek. Bu krizin benzerinde, gayrimenkul sektörü özelindeki şu an yaşanan sıkıntıların benzerinde 2008, 2009 zamanı Dubai’de yaşadılar. Bir sürü geliştirici battı, bir sürü insan dairesini alamadı... Sonuçta, devlet demeli ki “Bundan sonra sen bir şey geliştireceksen bu projenin belli bir oranını teminat olarak bankaya yatıracaksın. Nakit gücün, öz sermayen yeterli olacak. İkincisi önce projenin belli bir kısmını inşa edeceksin kendi öz sermayenle, sonra satacaksın.”

Geliştiriciler, yeni çıktığı projeyi bir önceki projelerinin geliriyle kapatıyor. Bu bir kısırdöngü, o zaman sürekli üretiyor olmanız lazım ve satıyor olmanız lazım. Şu an bankaların başı ağrıyacak. Neden, çünkü geliştiriciler konkordato ilan edecek, yapılandırma talep edecekler ve bazı geliştiriciler de ciddi dar boğaza girecek, girmemesi elde değil. Günün sonunda büyük balık küçük balığı yutacak ve daha oturaklı, daha sağlam firmalar su yüzüne çıkacak.

-Birilerinin canı yanacak mı?

Birilerinin canı yanacak, burada vatandaşın, ev alanın mağdur duruma düşmemesi gerekiyor. Devletin orada devreye girebiliyor olması lazım. Evini almış olan kişinin tapusunu alabiliyor olması lazım.

Talebi okuyamadılar

Şimdi baktığınız zaman esasında kriz, talebi iyi okuyamamaktan çıktı. Kel alaka bir yerde A plus konut yapıp 1+1’leri 1 milyon dolara satmaya kalkarsanız ve yaklaşık 500 metre çap içerisinde hiçbir benzeri yoksa ve varoş bir mahallenin ortasına dikmişseniz, çok ciddi ve güçlü bir hikâyeniz olması lazım o konutları satabilmek için. Bu hatayı yapan geliştiriciler oldu. Şimdi talebi okumamak, rakamları iyi hesaplamamak ve aynı zamanda da yurtdışına fazla güvenmek. “Ben nasıl olsa projemin yüzde 20’sini, yüzde 30’unu yabancılara satarım” diyen geliştiriciler de oldu.
Yapısal reform şart

-Fonların sektöre ilgisi nasıl?

Ekonomik istikrar ve toparlanma fonlar için kritik önemde. Fonların birçoğu da ülke riski, reytingi gibi faktörlere otomatik olarak bakıyorlar. Şu anda Türkiye’de gidişatın ne yönde gideceğini kestiremiyorsunuz. Türkiye’de gayrimenkul sektöründeki çoklu mülkiyet yapısı fonların ilgisini düşürüyor. Mutlak suretle ekonomiyi rayına oturtmak zorundayız.

-Son yıllarda inşaat ağırlıklı bir büyüme söz konusu oldu, devlet bu alanı fazlasıyla teşvik etmedi mi?

Hükümetin teşviğiyle olduğunu düşünmüyorum. Herkes çok kolay müteahhit olabiliyor. Gayrimenkul sektörü şöyle: Hani bir iğne yapılır ve tüm vücudunuza yayılır ya, o iğne gayrimenkul sektörüne yapıldı ve çok daha çabuk ülke ekonomisine teneffüs imkânı oldu. 200 küsur alt sektörü besleyen bir sektörden bahsediyoruz. Ülke ekonomisinin büyümesinde önemli bir orana sahip. Bence yapılanların hepsi doğruydu. Problem şurada; bunlar yapıldı ama bununla bitmemesi, yapısal reformlara el atılıyor olunması lazım.

-Sektörde güven düşüyor kısa sürede toparlanma olur mu?
Kısa vadede çok iyimser bir tablo göremiyoruz. Daha doğrusu tabloyu görebilmekte zorlanıyoruz.
Kimse ‘balonu’ sormuyor

-Son iki yıldır sektörde net olarak bir kriz var, size daha çok neyi danışıyorlar, ne soruyorlar?

Beni memnun eden bir durum var, o da iki yıl önce herkes ‘balon var mı’ diye sorardı, artık kimse sormuyor. Stok sorusu çok gündeme geliyor.

 Fiyatlar reel olarak düştü

-Fiyatlar artmadı dediniz ama yine de konut satışları yükselmiyor?

Reel olarak fiyatlar düştü. Ama yine de orta ve dar gelirlinin alabileceği konutlar yok. Bir miktar yabancıya satılır ama onun için de Türkiye’nin biraz daha çekici hale gelmesi lazım. Yabancı da ekonomik istikrara bakıyor. Gidişat sağlıklı mı, sağlam temeller üzerinde duruyor mu, siyasi, ekonomik istikrar, asayiş bunlara da dikkat eder yabancı.

Problemin iki bacağı var; bir taraftan insanların cebine daha çok para girebiliyor olması lazım ki alabilsin, diğer taraftan da daha ucuz konut sağlayabilmelisiniz ki alabilsinler. Yapısal reformlar olmadığı takdirde o insanların cebine giren para miktarını artırmanız mümkün değil. Enflasyonu dizginlemek şart. Şimdi birçok konut geliştiricisi sıkıntıda bas bas bağırıyorlar ‘Faiz oranları düşsün, devlet sübvanse etsin’ gibi, bence bunlar  doğru talepler değil. Şu anda bazı geliştiriciler sıkıntıda, ee biraz da fazla geliştiricimiz var, günün sonunda ayağını yorganına göre uzatan ayakta duracak, diğerleri dökülecek.